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2021-11-12
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L'expert comptable est-il obligatoire pour un statut LMNP ?

Vous envisagez de démarrer une activité de Loueur Meublé Non Professionnel ? Ce régime offre des avantages fiscaux non négligeables.Toutefois, vous vous demandez peut-être qui est habilité à réaliser la comptabilité pour une location meublée ? Faut-il impérativement passer par un expert-comptable ? On vous explique tout !

Non, l’expert comptable n’est pas obligatoire en LMNP

Autant le dire tout de suite, le statut LMNP ne prévoit aucune obligation de recourir à un expert comptable.


Toutefois, cela ne signifie pas que le Loueur Meublé Non Professionnel ne doit se soumettre à aucune exigence comptable. En fait, l’obligation comptable en LMNP dépend du régime de déclaration fiscale choisi. Pour rappel, il existe deux principaux modes d’imposition en LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel.


Régime micro-BIC : pas d’obligation comptable

Le micro-BIC est le régime d’imposition par défaut qui s’applique en-dessous des seuils suivants :

  • 70 000 euros de loyers annuels pour une location meublée classique ;
  • 171 000 euros de loyers annuels pour un gîte, une chambre d’hôte ou un logement meublé de tourisme.


Dans le cadre du micro-BIC, les revenus locatifs bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 ou 71 %. Il n’y a donc aucune obligation de tenir des comptes pour calculer les revenus imposables : la déduction est forfaitaire et s’applique tout simplement sur le chiffre d’affaires.

Régime réel : tenue des comptes obligatoire

Les choses se compliquent lorsque l’on quitte le régime micro-BIC. Le régime d’imposition réel s’applique :

  • Obligatoirement si les seuils du micro-BIC sont dépassés ;
  • Sur option si les seuils du micro-BIC ne sont pas atteints.


Du point de vue fiscal, le régime réel est souvent plus avantageux pour le bailleur LMNP. En effet, il permet de déduire du chiffre d’affaires de nombreuses charges d’exploitation (taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) ainsi que des charges amortissables (travaux, achat de mobilier, etc.). Ainsi, le bailleur LMNP peut réduire à zéro ses revenus imposables, voire même créer un déficit qu’il pourra reporter sur l’exercice fiscal suivant.


Toutefois, ce mode d’imposition avantageux s’accompagne d’une contrainte : le bailleur LMNP au régime réel doit obligatoirement tenir une comptabilité et compiler chaque année une liasse fiscale.


Contenu de la liasse fiscale pour le LMNP au régime réel

La liasse fiscale désigne l’ensemble des documents qui doivent être adressés chaque année à l’administration fiscale. Les documents sont identifiés par un numéro CERFA. Voici l’ensemble des formulaires qui constituent la liasse fiscale pour le loueur LMNP au régime réel simplifié :

  • Cerfa 2031-SD : Impôt sur le revenu - Bénéfices industriels et commerciaux ;
  • Cerfa 2033-A-SD : Bilan simplifié ;
  • Cerfa 2033-B-SD : Compte de résultat simplifié de l’exercice ;
  • Cerfa 2033-C-SD : Immobilisations - Amortissements - Plus-values - Moins-values ;
  • Cerfa 2033-D-SD : Relevé des provisions - Amortissements dérogatoires - Déficits ;
  • Cerfa 2033-E-SD : Détermination des effectifs et de la valeur ajoutée ;
  • Cerfa 2033-F-SD : Composition du capital social ;
  • Cerfa 2033-G-SD : Filiales et participations.


Comptabilité LMNP : faire appel à un expert-comptable ou pas ?

Comme mentionné plus haut, il n’est pas obligatoire de faire réaliser sa comptabilité LMNP par un professionnel. Un bailleur LMNP peut très bien tenir sa comptabilité et compiler lui-même ses déclarations annuelles. Toutefois, cet exercice est relativement complexe.


Si vous choisissez de réaliser votre comptabilité vous-même, vous devez être conscient des risques suivants :

  • Il s’agit d’une tâche chronophage. Le temps passé à faire la comptabilité sera du temps en moins à consacrer à une activité plus agréable ou plus productive ;
  • Le risque d’erreur est d’autant plus élevé que vous êtes novice dans le domaine de la compta ;
  • N’étant pas un spécialiste de la comptabilité, vous ne maîtrisez sans doute pas tous les mécanismes et les leviers qui vous permettraient d’optimiser l’imposition de votre foyer fiscal. Vous risquez donc de ne pas imputer l’ensemble des déductions auxquelles vous avez droit. Au final, vous paierez peut-être plus d’impôts.


S’il est vrai que l’expert-comptable est facultatif, il apporte une réelle valeur ajoutée dans le cadre d’un investissement en LMNP. En déléguant votre comptabilité, vous vous libérez du temps et de l’énergie, vous éliminez le risque d’erreur et vous tirez pleinement profit des avantages fiscaux liés au LMNP. De plus, le coût de l’expert-comptable en LMNP est déductible de vos revenus locatifs !



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En Bref ...

Le statut LMNP n’oblige en aucun cas le bailleur à faire appel à un expert-comptable. Dans le cas d’une imposition au régime micro-BIC, le bailleur n’a d’ailleurs aucune obligation comptable. En revanche, la tenue des comptes est obligatoire avec l’imposition au régime réel. S’il dispose du temps et des connaissances nécessaires, le bailleur peut réaliser lui-même sa comptabilité LMNP et transmettre chaque année sa liasse fiscale à l’administration. Alternativement, il peut faire appel à un expert-comptable. En plus de gagner du temps, il limite ainsi le risque d’erreur et tire profit de tous les mécanismes fiscaux qui peuvent réduire son imposition.


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