Réparations Locatives : la Liste à la Charge du Locataire (décret 1987)

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Vous êtes locataire et vous voulez réaliser des travaux dans l’appartement ? Ou alors, un des équipements de l’appartement est tombé en panne et vous ne savez pas si vous devez prendre en charge les réparations ? Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous devez connaître ce qui vous incombe en termes de travaux et de réparations. Le cadre législatif est clair dans ce domaine, grâce au décret n°87-712 de 1987, dit “décret réparations locatives”. Découvrez le contenu de ce décret et le principe de base qui régit la répartition des travaux à charge du locataire ou du propriétaire.

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Le principe de base du décret de 1987

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Le décret sur les réparations locatives n°87-712 paru en août 1987 découle de l’application de la loi de décembre 1986. Cette loi avait pour objectifs, entre autres, de favoriser l’investissement locatif et de clarifier les réparations locatives.

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Le décret définie la notion de « réparation locative », c’est-à-dire les réparations incombant au locataire, ainsi : c’est l’ensemble des « travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

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De façon plus triviale, le principe qui se dégage est que les travaux à la charge du locataire consistent au remplacement d’éléments mineurs et à l’entretien du logement. Ces travaux ne doivent pas résulter en une transformation du logement. À l’inverse, les réparations incombant au propriétaire concernent le remplacement complet d’un élément du logement. Les réparations à la charge du locataire ont donc été définies de manière à ce qu’elles soient simples et peu onéreuses.

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La liste des réparations locatives

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Le décret sur les réparations locatives de 1987 décrit les éléments qui sont à la charge du locataire. De façon générale, les actions suivantes doivent être prises en charge par le locataire :

• Remplacement des joints usagés et des consommables (douilles, ampoules électriques),
• Entretien des surfaces de l’appartement et des équipements,
• Entretien courant des équipements mentionnés dans le bail (électroménager, climatisations, meubles scellés, glaces et miroirs, etc.)
• Remplacement de matériaux ou d’équipements par convenance personnelle.
  
  

Ensuite, d’autres actions sont considérées comme des réparations locatives. Voyons-les pièce par pièce (les listes ne sont pas exhaustives).

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La cuisine

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• Nettoyage des grilles de ventilation et de VMC,
• Remplacement de la tapisserie, raccords de peinture et rebouchage de trous pour les murs et plafonds,
• Entretien des fenêtres et remplacement des vitres cassées, des joints et mastics vétustes,
• Entretien annuel de la chaudière par un professionnel,
• Remplacement des flexibles gaz et entretien des robinets,
• Entretien et débouchage des siphons, remplacement des joints détériorés, nettoyage des dépôts calcaires.

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L’entrée

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• Remplacement des coupe-circuits et fusibles du tableau électrique,
• Remplacement des clés et badges,
• Entretien du détecteur de fumée, vérification du bon fonctionnement, changement des piles,
• Entretien de la porte d’entrée, graissage et remplacement des petites pièces.

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Le salon

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• Graissage et entretien du mécanisme de commande des volets et stores,
• Ramonage de la cheminée.
  
  

La salle de bains

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• Débouchage des siphons et WC,
• Remplacement des tuyaux flexibles,
• Remplacement des joints silicone (douche, baignoire et lavabos).
  
  

Extérieur

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• Entretien protection contre le gel du compteur d’eau individuel,
• Vidange et entretien de la fosse septique (dans le cas d’une maison individuelle),
• Entretien de la boîte aux lettres, 
• Entretien de la porte de garage (entretien peinture, remplacement des accessoires, etc.),
• Débouchage des gouttières et descentes d’eaux pluviales (dans le cas d’une maison individuelle),
• Entretien, taille et remplacement des haies et arbustes (si le jardin est privatif),
• Taille et élagage des arbres (si le jardin est privatif),
• Tonte et entretien de la pelouse (si le jardin est privatif).
  
  

Quelques conseils pour les locataires

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Il est important de connaître cette répartition des travaux pour savoir l’étendue et les limites de vos responsabilités. Si vous êtes locataire et qu’un matériel important tombe en panne (la chaudière par exemple), contactez le propriétaire le plus rapidement possible pour qu’il prenne des dispositions. Si vous faites délibérément les travaux sans l’accord du propriétaire, celui-ci n’est pas tenu de vous rembourser ultérieurement. Vous n’êtes pas non plus autorisé à déduire le montant de ces travaux de votre loyer.

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Par ailleurs, lorsque vous réalisez une réparation qui vous incombe et que vous décidez de monter en gamme, vous ne pourrez pas exiger la participation financière de l’autre partie. Cela est valable que vous soyez locataire ou propriétaire. La bonne communication entre le locataire et le bailleur est essentielle pour éviter les mauvaises surprises. Avant d’engager des frais ou de prendre des initiatives difficilement réversibles, prenez le temps de vous mettre d’accord sur les travaux à effectuer et sur leur prise en charge.

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Afin d’éviter des complications lors de travaux ou à la fin du bail, il est recommandé de réaliser scrupuleusement l’état des lieux d’entrée. Ce document, cosigné par le locataire et le propriétaire (ou son représentant), atteste de l’état du logement au début du bail. Ce document est important puisqu’il permettra au propriétaire de différencier les réparations dues au vieillissement naturel du logement (pour lesquelles le locataire n’est pas responsable) et les dégradations imputables à un manque de soin de la part du locataire.