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Charges locatives
2020-02-24
5 min

Liste des charges récupérables

Charges récupérables, charges locatives, charges de copropriété… Vous avez du mal à y voir clair ? Ces dépenses sont liées à la location d’un logement et viennent s’ajouter au loyer payé par le locataire. De quels types de dépenses s’agit-il ? Nous vous expliquons tout ! Découvrez la définition des charges récupérables et la liste des dépenses qui les composent.

Les charges récupérables : c’est quoi ?

Les charges récupérables sont également appelées charges locatives. Il s’agit de dépenses engagées par le propriétaire d’un logement en location, mais que le locataire doit rembourser. Elles sont donc qualifiées de “récupérables” car le propriétaire peut “récupérer” le montant de ces dépenses auprès du locataire.


Mais pourquoi est-ce au locataire de payer les charges locatives ? Tout simplement parce que c’est le locataire qui en profite. En effet, les charges locatives payent des services dont jouit le locataire. Par exemple, il peut s’agir de frais liés au chauffage collectif, à l’ascenseur ou au nettoyage des parties communes de l’immeuble. Le locataire doit donc s’acquitter de ces frais annexes, en plus du montant de son loyer.

Charges récupérables VS charges de copropriété 

Mais alors, y a-t-il une différence entre charges récupérables et charges de copropriété ? Absolument ! Les charges de copropriété représentent toutes les dépenses engagées au niveau d’une copropriété. Celles-ci sont ensuite réparties entre les différents propriétaires qui composent la copropriété. Ces dépenses sont composées à la fois de charges récupérables et de charges non récupérables


Qu’est-ce qui constitue les charges non récupérables ? Il s‘agit notamment des frais liés aux responsabilités de base du propriétaire. En effet, le bailleur est légalement tenu de fournir un logement décent à son locataire. De ce fait, les frais de dératisation, par exemple, incombent entièrement au propriétaire et ne sont pas récupérables. Par ailleurs, si le bailleur décide d’entreprendre des travaux d’amélioration (réfection de toiture, ravalement de façade, etc.), il devra s’acquitter seul de l’ensemble des dépenses. 


Ainsi, le propriétaire règle l’ensemble des charges de copropriété, mais seule une partie de celles-ci constitue les charges récupérables que le propriétaire peut refacturer au locataire. Côté législation, la distinction entre charges récupérables et charges non récupérables est simple : toute dépense qui ne se trouve pas dans la liste officielle des charges récupérables est, de fait, considérée comme non récupérable.


La liste des charges récupérables


C’est le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui définit la liste exhaustive des charges récupérables.

Employé d’immeuble ou gardien

Les dépenses liées aux services assurés par un employé d’immeuble font partie des charges locatives. Ainsi, si l’employé ne dispose pas d’un logement de fonction, la totalité de son salaire, ainsi que les charges (sociales et fiscales) associées, sont récupérables. 


S’il dispose d’un logement de fonction, il est plutôt qualifié de gardien, ou concierge. Dans ce cas, les frais liés à son poste sont récupérables à hauteur de :

  • 75 % s’il effectue l’entretien des parties communes et gère la sortie des poubelles,
  • 40 % s’il n’assure qu’une de ces deux tâches.


Le propriétaire devra cependant veiller à exclure les dépenses suivantes qui ne sont pas récupérables :

  • Salaire en nature,
  • Intéressement et participation aux bénéfices de l'entreprise,
  • Indemnités et primes de départ à la retraite,
  • Indemnités de licenciement,
  • Cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise,
  • Participation de l'employeur au comité d'entreprise et à l'effort de construction,
  • Cotisation à la médecine du travail.


Ascenseur et monte-charge

Si le logement est desservi par un ascenseur, le propriétaire pourra refacturer au locataire les frais suivants :

  • L’électricité nécessaire à son fonctionnement,
  • Les frais d’exploitation (visites techniques, contrôles périodiques, etc.),
  • Les consommables et petits matériels nécessaires à l’entretien (chiffons, huiles, etc.),
  • Les petites réparations de la cabine, des paliers et des fusibles.


Eau et chauffage collectif

Le locataire est redevable de certaines dépenses liées à l'eau et au chauffage, telles que :

  • L’eau froide et chaude de l'ensemble des occupants,
  • L’eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes et des espaces extérieurs,
  • Les produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau,
  • La consommation d'énergie,
  • L’exploitation des compteurs généraux et individuels et à l'entretien des épurateurs de fumée,
  • La réparation des fuites sur joints.


Installations individuelles

Le locataire doit également s’acquitter des dépenses relatives aux installations individuelles, notamment :

  • Le chauffage et la production d'eau chaude,
  • La distribution d'eau dans les parties privatives,
  • L’entretien et les menues réparations.


Parties communes intérieures

Les charges locatives incluent aussi certaines dépenses relatives aux parties communes intérieures, telles que :

  • L’éclairage,
  • Les produits d'entretien et les fournitures consommables,
  • L'entretien de la minuterie, de l’interphone, des tapis, des vide-ordures,
  • Les frais de personnel d'entretien.


Espaces communs extérieurs

Si le logement dispose d’espaces extérieurs communs, le locataire sera redevable des dépenses d’exploitation et d’entretien des voies de circulation, des parkings, des espaces verts et des aires de jeux pour enfants.


Équipements divers

Les dépenses liées à certains équipements divers peuvent également être récupérées auprès du locataires, par exemple :

  • L'énergie liée à la ventilation mécanique,
  • L’exploitation et l’entretien de la ventilation mécanique,
  • Le nettoyage des capteurs solaires,
  • Les abonnements téléphoniques à la disposition des locataires.


Taxes et redevances

Enfin, le locataire est redevable des dépenses suivantes :

  • La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) mentionné sur l’avis de taxe foncière reçu par le propriétaire,
  • La taxe de balayage (en fonction des communes),
  • La redevance assainissement.

En Bref ...

Les charges récupérables, également appelées charges locatives, sont des dépenses initialement payées par le propriétaire, mais dont il est en droit de demander le remboursement au locataire. Elles constituent une partie seulement des charges de copropriété (l’autre partie, qualifiée de non récupérable, reste à la charge du propriétaire). Le décret n°87-713 du 26 août 1987 établit la liste détaillée des charges récupérables.

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