Avantages et inconvénients de louer en Pinel

Reconduit jusqu’en 2024, le dispositif de la loi Pinel permet de soutenir l’investissement locatif dans des zones où la demande locative est très forte. Pour les investisseurs, ce dispositif présente des atouts majeurs, mais il comporte également certains points négatifs. Focus sur les avantages et inconvénients de la location en Pinel.


Quels sont les avantages du dispositif Pinel ?

Commençons par considérer les 5 principaux avantages de l'investissement en loi Pinel.

Louer sur un marché demandeur

Les logements éligibles au dispositif Pinel font partie des plus demandés. En effet, ils cumulent plusieurs avantages majeurs :

  • Les biens éligibles sont construits dans des zones géographiques dites « tendues », là où la demande locative dépasse l'offre. Il est alors facile pour l’investisseur de trouver un locataire.
  • Les logements Pinel ont des loyers modérés. Ils sont donc accessibles au plus grand nombre.
  • Les biens loués en Pinel sont neufs ou totalement rénovés. Ils répondent aux réglementations thermiques en vigueur et sont peu énergivores. Ce type de logement est généralement très agréable à vivre et donc très recherché.


La possibilité de louer à un membre de sa famille

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière (Scellier social, Censi-Bouvard…), la loi Pinel vous donne la possibilité de louer le logement acheté à une personne ascendante ou descendante directe de votre famille (parent, grand-parent, enfant, petit-enfant...).

Cependant, le membre de la famille doit répondre aux mêmes conditions d’éligibilité qu’un locataire ordinaire et ne doit pas être rattaché au même foyer fiscal que l’investisseur. De plus, cette personne ne pourra percevoir aucune aide au logement attribuée par la CAF (APL, ALS…).


Les avantages fiscaux

Le principal avantage du dispositif Pinel est sans doute qu'il permet de défiscaliser. La remise fiscale est calculée en fonction du montant de l'investissement et de la durée d’engagement de mise en location du bien (6 ou 9 ans). Le taux de réduction annuelle est de 2 % du prix d'achat, soit au total :

  • 12 % de réduction d’impôt pour une location d’au moins 6 ans ;
  • 18 % de réduction d’impôt pour une location d’au moins 9 ans.

Au cours de cette période, l’investisseur peut choisir de prolonger la durée d’engagement par périodes de 3 ans. Au total, la durée de location en Pinel est limitée à 12 ans.

Bon à savoir : le taux de réduction annuelle est réduit à 1 % par an à partir de la 10ème année. Le pourcentage de remise fiscale maximale est donc de 21 % pour une mise en location obligatoire sur 12 ans.

Exemple : pour un logement d'une valeur de 100 000 € loué sur 12 ans, les réductions d'impôts seront les suivantes :

  • 2 000 € par an pendant 9 ans (années 1 à 9) ;
  • 1 000 € par an pendant 3 ans (années 10 à 12).


Un financement sans apport personnel

Un autre avantage non négligeable du dispositif Pinel est de pouvoir contracter un emprunt bancaire sans apport personnel. En effet, l'investisseur prévoit d’encaisser des loyers mensuellement au minimum pendant la période d’engagement. Cela permet de monter un projet auto-financé. Le risque pour la banque est donc limité. C'est pourquoi les banques sont généralement plus enclines à accorder des prêts immobiliers à des taux avantageux et sans exiger un apport personnel.


La constitution d’un patrimoine sans effort

L’investissement dans un logement neuf avec le dispositif Pinel permet de vous constituer un patrimoine en fournissant un minimum d'effort. De cette façon, vous pouvez par exemple commencer à préparer sereinement votre retraite. En effet, tant que le logement est loué, le projet est (au moins en partie) financé par les loyers perçus. La réduction d’impôt aide aussi à réduire au maximum l'effort financier à fournir par l'investisseur.

Une fois que l’emprunt immobilier est intégralement remboursé, vous pouvez continuer à le louer. Les loyers que vous percevez constituent alors un revenu complémentaire non négligeable. Vous pouvez également disposer de votre logement pour y vivre et ne plus payer de loyer (ni de crédit immobilier). Enfin, si vous le souhaitez, vous pouvez aussi le revendre et récupérer un joli capital.

Quels sont les inconvénients du dispositif Pinel ?

Pour avoir une vue globale objective, voyons maintenant quels sont les inconvénients de la location en loi Pinel.


L’indisponibilité du logement pendant la durée d’engagement

L’une des contreparties du dispositif Pinel est bien sûr l’indisponibilité du logement durant la période d’engagement de mise en location. En effet, bien que vous restez propriétaire, vous ne pourrez pas disposer de votre logement comme bon vous semble durant toute la période de mise en location, de 6 à 12 ans.


Un rendement limité

Le dispositif Pinel est assorti d’un encadrement des loyers. Le but est de faciliter l’accès au logement pour les personnes aux revenus intermédiaires : trop élevés pour accéder à un logement social et trop faibles pour louer un logement dans le privé. La loi Pinel prévoit donc des loyers plafonnés qui sont environ 20 % inférieurs à ceux du marché locatif normal.


Bien sûr, cet encadrement des loyers en Pinel est un réel avantage pour les locataires. Toutefois, le plafonnement des loyers reste un inconvénient pour les investisseurs. Les propriétaires-bailleurs en Pinel ne sont pas libres de fixer le montant des loyers et s’engagent à louer leur logement à prix modéré. Cela a forcément un impact sur le rendement de l’investissement locatif en Pinel.

Un investissement locatif plafonné

Autre inconvénient de l’acquisition d’un bien en loi Pinel : le plafonnement de l’investissement. En effet, le calcul de la réduction d’impôt est basé sur le prix d’achat du bien immobilier, dans la limite des plafonds suivants :

  • 5 500 € par m² habitable ;
  • 300 000 € au total.


Cela signifie que si le prix d’achat ou le prix au m² dépasse un de ces plafonds, l’excédent ne sera pas pris en compte pour la réduction d’impôt. Or, dans de grandes villes comme Paris ou Lyon, les prix d'achat dépassent très assez facilement 5 500 €/m², en particulier pour les petites surfaces. De plus, le montant des 300.000 € est un plafond annuel. Aussi, il n’est pas possible d’acheter plus de 2 biens immobiliers en Pinel par année d’imposition.


La limitation des zones rentables

La difficulté à trouver une agglomération rentable pour un investissement locatif en Pinel due à la limitation géographique est également un inconvénient. Effectivement, le dispositif s'applique uniquement dans les zones tendues. Or ces zones géographiques correspondent souvent à des communes où le prix de l’immobilier est élevé.  Le montant des loyers "libres" est souvent très largement au-dessus des plafonds fixés par le dispositif Pinel. Avec un prix d'achat élevé et des loyers plus faibles que la moyenne, l'investissement est difficilement rentable. 


Néanmoins, avec un peu de recherches, il est possible de trouver des zones qui offrent un bon rendement locatif, même dans le cadre de la loi Pinel. Il s'agit généralement des villes de province ou des communes de la banlieue parisienne.


Impossible de reporter la réduction fiscale

Nous l’avons vu, la réduction fiscale accordée avec la loi Pinel est un bel atout. Toutefois, pour en profiter pleinement, il faut avoir suffisamment d’impôt à payer chaque année avant défiscalisation immobilière. En effet, la réduction d’impôt est fixée par année fiscale et ne peut pas être reportée. L’investisseur doit donc être sûr que son impôt dû avant défiscalisation est supérieur au montant de la réduction d’impôt. Sinon, l’excédent est perdu.


Exemple : Vous bénéficiez de 2000 € de réduction d’impôt par an grâce à votre investissement loi Pinel. Cette année, votre impôt avant défiscalisation s’élève à 1500 €. Après réduction, vous ne paierez aucun impôt. Mais les 500 € restants sont perdus, vous ne pouvez pas les reporter sur l’imposition de l’année prochaine.

Les principaux arguments du dispositif Pinel sont de pouvoir profiter d'une réduction d’impôt pendant plusieurs années, ainsi que de la forte demande de locataires pour ce type de bien. Toutefois, ce dispositif comprend aussi des inconvénients que l’investisseur doit prendre en compte, tels que la limitation du rendement et le plafonnement de l’investissement.

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