Les règles d’imposition des plus-values immobilières

Quelle imposition à la revente d'un bien en meublé ou nu ?

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Le choix du type de location (nu ou meublé, professionnel ou non) se fait souvent en fonction de l’imposition des revenus locatifs. Toutefois, il existe également un autre paramètre fondamental : l’imposition de la plus-value immobilière lors de la cession du bien. Découvrez les règles fiscales applicables à la revente en fonction de votre type de location : meublée LMNP, meublée LMP ou nue.

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Imposition lors de la cession d’un bien loué meublé

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Lors de la vente d’un bien immobilier à destination d’habitation loué en meublé, le vendeur est soumis à 2 impôts :

• L’impôt sur les plus-values ;
• Les prélèvements sociaux.

Le principe et le montant de l’imposition dépend du statut du loueur meublé : non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). 

Vente d’un bien loué en LMNP

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Dans le cas d’un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), la cession du bien immobilier rentre dans le cadre des plus-values des particuliers. L’imposition est alors basée sur la plus-value brute issue de la vente.

Calcul de la plus-value brute

Voici comment calculer la plus-value brute :

Plus-value brute = Prix de cession - Prix d’acquisition

Le prix de cession correspond au prix de vente indiqué dans l’acte de vente, duquel le vendeur peut déduire les frais engagés lors de la vente (exemple : frais de diagnostics).

Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat auquel s’ajoutent les frais d’acquisition (exemple : frais de notaire) et les travaux réalisés.

Imposition sur la plus-value après abattement forfaitaire

Une fois que la plus-value brute est calculée, il faut appliquer un abattement forfaitaire en fonction du nombre d’années de détention.

Les pourcentages d’abattement sur la plus-value immobilière sont les suivants :

• Jusqu’à 5 années de détention : aucun abattement ;
• A partir de la 6ème année de détention : 6 % d’abattement par an ;
• Pour la 22ème année de détention : 4 % d’abattement ;
• Au-delà de 22 années de détention : Exonération.
  

La plus-value restante après abattement correspond à la plus-value imposable. La plus-value imposable est soumise à l’impôt sur les plus-values à hauteur de 19 %.

Cas particulier : Si la plus-value nette est supérieure à 50 000 €, une surtaxe allant de 2 % à 6 % s’applique en supplément. 

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Prélèvements sociaux sur la plus-value

Reste maintenant à s’acquitter des prélèvements sociaux. La base de calcul est de nouveau la plus-value immobilière brute. 

Là encore, un barème d’abattement forfaitaire s’applique en fonction de la durée de détention :

• Jusqu’à 5 années de détention : aucun abattement ;
• A partir de la 6ème année de détention : 1,65 % d’abattement par an ;
• Pour la 22ème année de détention : 1,6 % d’abattement ;
• A partir de la 23ème année de détention : 9 % d’abattement par an ;
• Au-delà de 30 années de détention : Exonération.
  

Le taux de prélèvements sociaux appliqué sur la plus-value après abattement s’élève à 17,20 %.

Exemple d’imposition sur la cession d’un bien loué en LMNP

Imaginons que vous vendez un logement loué en LMNP que vous possédez depuis 15 ans.

• Prix d’acquisition : 150 000 €
• Prix de cession : 180 000 €
  

La plus-value réalisée s’élève donc à 30 000 € (= 180 000 - 150 000).

Calcul de l’impôt sur la plus value :

Vous bénéficiez de 60 % d’abattement (10 fois 6 % d’abattement annuel à partir de la 6ème année). La plus-value imposable est donc de 30 000 € - 60 % = 12 000 €.

Vous êtes redevable de 19 % de ces 12 000 € au titre de l’impôt sur la plus-value, soit 2 280 €.

Calcul des prélèvements sociaux :

Vous bénéficiez de 16,5 % d’abattement (10 fois 1,65 % d’abattement annuel à partir de la 6ème année). Le montant de plus-value soumis aux prélèvements sociaux s’élève donc à 25 050 €.

Vous devez régler 17,20 % de prélèvements sociaux sur ce montant, soit 17,20 % x 25 050 € = 4 308 €.

Imposition totale sur la cession immobilière :

Le montant total d’impôt payé à l’occasion de la cession de votre bien immobilier en LMNP s’élève alors à 2 280 + 4 308 = 6 588 €

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Vente d’un bien loué en LMP

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Si vous êtes un Loueur Meublé Professionnel (LMP), la cession de votre bien immobilier rentre dans le cadre des plus-values des professionnels.La plus-value immobilière est ensuite soumise aux règles d’imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

En LMP, il convient de distinguer deux types de plus-values :

• Les plus-values à court terme ;
• Les plus-values à long terme.

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Imposition sur la plus-value à court terme en LMP

Les plus-values à court terme correspondent aux amortissements réalisés sur le bien. Elles sont soumises à :

• L’impôt sur le revenu suivant la tranche marginale d’imposition du LMP ;
• Les cotisations sociales des indépendants.

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Imposition sur la plus-value à long terme en LMP

Les plus-values à long terme (au-delà de 2 ans de détention) correspondent à la différence entre :

• Le prix de vente du bien ;
• Le prix d’acquisition.
  

Cette plus-value est imposée à hauteur de 12,8 % auxquels s’ajoutent 17,20 % de prélèvements sociaux, soit un total de 30 % (Prélèvement Forfaitaire Unique ou PFU). En revanche, les cotisations sociales ne s’appliquent pas sur les plus-values à long terme.

Cas d’exonération fiscale en LMP

Si vous exercez votre activité LMP depuis plus de 5 ans, vous pouvez bénéficier de l’exonération d’imposition sur les plus-values immobilières. L’exonération est :

• Totale si votre chiffre d’affaires (hors TVA) est inférieur à 90 000 € (ou 250 000 € dans le cas des chambres d'hôtes et meublés de tourisme) ;
• Partielle si votre chiffre d'affaires (hors TVA) est compris entre 90 000 € et 126 000 € (ou entre 250 000 € et 350 000 € dans le cas des chambres d'hôtes et meublés de tourisme) au cours des 2 dernières années de location.

Attention, les cotisations sociales sur les plus-values à court terme restent dues.

Par ailleurs, les plus-values immobilières à long terme en LMP bénéficient d’un abattement de 10 % par an à partir de la 5ème année de détention. De ce fait, l’exonération d’imposition sur les plus-values à long terme est totale à partir de 15 ans de détention.

Exemple d’imposition sur la cession d’un bien loué en LMP

Reprenons l’exemple cité plus haut. Imaginons maintenant que vous exercez votre activité de Loueur en Meublé Professionnel depuis 4 ans.

• Prix d’acquisition : 150 000 €
• Prix de cession : 180 000 €
• Amortissement durant l’exploitation : 40 000 €
  

La plus-value à court terme s’élève à 40 000 €. Ce montant sera soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales des indépendants.

La plus-value à long terme s’élève à 30 000 €. Toutefois, puisque vous possédez le bien depuis 15 ans, vous bénéficiez de l’exonération totale sur la plus-value à long terme.

Imposition lors de la cession d’un bien loué nu

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Qu’en est-il maintenant de la cession d’un bien en location nue (c’est-à-dire non meublé) ? La plus-value réalisée dans le cadre de la vente immobilière d’un bien loué vide est soumise aux règles d’imposition des plus-values des particuliers. Le calcul de la plus-value immobilière et les taux d’imposition applicables sont donc les mêmes que dans le cas d’une cession d’un bien loué en LMNP.