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Qu'est-ce que le régime LMNP ?

Si vous vous intéressez à l’immobilier ou si vous êtes propriétaire-bailleur, vous avez certainement entendu parler du régime dit « LMNP ». Derrière cet acronyme qui signifie « Loueur Meublé Non Professionnel », se cache un statut bien particulier qui existe depuis 1949 en France. Il permet à tous les contribuables français de devenir propriétaires d’un logement en profitant d’un régime fiscal avantageux.

Quels sont les avantages du LMNP ? Sont-ils amenés à perdurer en 2021 ?

Définition et principes de base du LMNP

Avant de rentrer dans les détails, commençons par établir une définition du statut LMNP et découvrons ses mécanismes de base.

Loueur Meublé Non Professionnel, c’est quoi ?

Le LMNP, ou Loueur Meublé Non Professionnel, est un régime fiscal qui permet de faire de l'investissement locatif. En résumé, le LMNP offre un cadre fiscal avantageux aux propriétaires-bailleurs qui mettent en location un logement meublé. Cela permet au bailleur de réduire les impôts générés par les loyers perçus.

Quel type de bien louer en LMNP ?

Le statut LMNP est accessible pour un logement neuf ou ancien. Il peut s’agir d’un bien immobilier classique ou d’un logement situé dans une résidence de service : résidence étudiante, de tourisme, d'affaires, pour séniors, ou encore EHPAD. Dans le cas d’une résidence de service, la gestion du bien est confiée à un exploitant qui est lié au propriétaire-bailleur par un bail commercial d’au moins 9 ans.

Pour pouvoir le louer en LMNP, le logement doit répondre aux critères suivants :

  • Être loué meublé ;
  • Être destiné à un usage d’habitation.

Différence entre LMNP et LMP

Le statut LMNP est défini par opposition au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel). Pour être considéré comme “Non Professionnel”, le propriétaire-bailleur doit respecter au minimum une des deux conditions suivantes :

  • Les recettes annuelles issues de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € TTC ;
  • Ces recettes ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Si ces deux conditions sont remplies simultanément, le propriétaire-bailleur obtient automatiquement le statut de loueur professionnel (LMP).

Bon à savoir : Dans le passé, les loueurs LMP devaient aussi s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés sur le site d’Infogreffe. Cette obligation a été levée le 8 février 2018 sur décision du Conseil Constitutionnel. 

Les régimes d’imposition en LMNP : micro-BIC ou réel

Les loyers issus de la location en LMNP constituent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils sont imposables suivant l’un des deux régimes d’imposition suivants :

  • Le micro-BIC. Ce régime s’applique par défaut si les recettes locatives sont inférieures à 70 000 € HT (ou 171 000 € HT pour les locations de chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés). Il reste toutefois possible de choisir l’option du régime réel. Le bénéfice imposable est alors égal au chiffre d'affaires déduit d’un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % selon les cas.
  • Le régime réel. Le régime réel s’applique obligatoirement au-delà des seuils du micro-BIC (ou sur demande en-dessous des seuils). Dans ce cas, les charges et amortissements sont déduits du chiffre d’affaires.

Les formalités d’une activité en LMNP

Le régime LMNP est assorti de quelques formalités administratives. Découvrons comment commencer une location en tant que loueur meublé non professionnel et comment déclarer ses revenus LMNP.

Débuter une activité en LMNP

Les modalités administratives pour commencer à louer en LMNP sont assez simples. Votre activité de location meublée est considérée comme une entreprise commerciale. Vous devez donc être enregistré en tant que loueur LMNP auprès de l’administration fiscale. 

Pour cela, vous devez remplir un formulaire Cerfa P0 i sur le site Infogreffe. Lors de votre demande d'immatriculation, vous devrez indiquer le régime fiscal que vous choisissez.

Une fois que l’enregistrement de votre LMNP est effectif, vous recevrez un numéro de SIRET.

L’inscription en tant que LMNP vous soumet automatiquement à la Contribution Financière des Entreprises (CFE). Après avoir reçu votre SIRET, vous devrez également remplir le questionnaire 751-sd et le renvoyer sous 15 jours. Vous devrez ensuite régler la CFE chaque année.

Si vous choisissez le régime réel, vous pouvez également adhérer à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) dans les 5 premiers mois de votre activité. Cela vous permet de récupérer les frais de comptabilité sous forme de crédit d’impôt et d’éviter certaines majorations de recettes en cas d'exercice bénéficiaire.

Déclarer les revenus locatifs en LMNP

La déclaration des revenus locatifs doit être effectuée en même temps que la déclaration de revenu annuelle, dans un formulaire annexe appelé 2042 C Pro

Avec le statut LMNP, les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, ou « BIC ». Selon le montant des recettes, il existe plusieurs possibilités pour le propriétaire-bailleur :

  • Le micro-BIC
  • Le régime réel normal
  • Le régime réel simplifié

Ce dernier est particulièrement intéressant car il permet de déduire toutes sortes de charges et d’amortissements, comme par exemple les frais de gestion, l’assurance « Propriétaire Non Occupant », les honoraires de l’expert-comptable, l’eau et l’électricité s’ils sont à votre nom, l’amortissement des locaux, des travaux et du mobilier, etc.

Si vous achetez un bien vétuste et que vous le rénovez, le régime réel simplifié vous permet d’obtenir d’importantes dotations aux amortissements tout en augmentant la valeur du bien.

Les avantages du régime LMNP

Maintenant que vous avez saisi les bases, considérons en quoi le statut LMNP est avantageux pour les propriétaires-bailleurs.

Déduire les charges réelles et les amortissements

Le principal avantage du LMNP peut être exploité avec le régime d’imposition réel. En effet, contrairement au micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire sur les loyers perçus, le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges. On distingue trois types de charges déductibles : 

  • Les charges déductibles immédiatement ;
  • Les charges amortissables :
  • L’amortissement du bien lui-même.

Les charges déductibles dans l’année

Avec le régime réel, vous pouvez donc déduire de vos revenus locatifs toutes les petites dépenses engagées dans l’année civile pour louer votre bien. Parmi les charges déductibles, on compte notamment :

  • Les frais d’agence immobilière ;
  • Les primes d’assurance : assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) ou Garantie Loyers Impayés (GLI) ;
  • Les intérêts d’emprunt ;
  • Les charges courantes de copropriété ;
  • Le remplacement du petit électroménager ;
  • Etc.

Les charges amortissables

Les dépenses plus conséquentes peuvent également être déduites, mais en plusieurs fois. On parle alors d’amortissement sur plusieurs années. La durée d’amortissement dépend du type de dépense engagé et de sa durée d’utilité.

Par exemple, l’achat d’un canapé peut être amorti sur 5 ans. En revanche, des travaux de réfection de façade seront amortis sur 30 ans.

L’amortissement du bien lui-même

Enfin, la valeur du bien lui-même peut être amortie ! Ainsi, l’achat du logement est récupéré sous la forme de charges sur plusieurs années. Ces déductions vous permettent de contrebalancer les loyers perçus et vous permettent de réduire vos impôts au maximum.

Sur combien de temps la valeur du bien peut-elle être amortie ? A titre indicatif, considérez que vous pourrez amortir 85 % de votre bien sur 30 ans. Les détails du calcul sont relativement complexes car chaque composant de l’immeuble (structure, toiture, etc.) a sa propre durée d’amortissement. 

Si vous confiez votre comptabilité à un professionnel, celui-ci se chargera d’établir un tableau d’amortissement pour ventiler toutes vos dépenses amortissables.

Minimiser les impôts sur les revenus locatifs

Le LMNP est très intéressant fiscalement puisque tous les investissements apportés au passif de l’exercice fiscal se transforment en actifs au fur et à mesure des années de location. Ainsi, presque toutes les dépenses peuvent être déduites et donc optimisées : intérêts d’emprunts, frais de dossier, meubles, travaux d’aménagement et de rafraîchissement… Même les frais de déplacement engagés pour la visite des biens avant l’achat et les frais de publicité au moment de la mise en location sont concernés.

Ces frais creusent ainsi un déficit comptable reportable sur plusieurs années consécutives, ce qui permet (dans l’idéal) de ne pas payer d’impôts sur les loyers. Seule la taxe foncière reste due, mais elle est aussi déductible dans le cadre de l’exercice fiscal.

Se constituer un patrimoine

L’environnement actuel des taux bas permet d’obtenir des crédits à moindre coût, à condition de bénéficier d’une situation financière stable et saine. En souscrivant un emprunt sur 20 ou 30 ans, vous pouvez ainsi rembourser une échéance mensuelle relativement faible et toucher un loyer qui couvre ce montant, voire le dépasse : il s’agit du fameux « cash-flow positif », le Graal recherché par tous les investisseurs. Sur le long terme, le statut LMNP est particulièrement intéressant pour se constituer des revenus passifs et préparer sereinement sa retraite.


Le LMNP, une niche fiscale indéfiniment ?

On a beaucoup débattu sur la fin du statut LMNP. En effet, celui-ci constitue l’une des plus anciennes niches fiscales à laquelle l’Etat ne s’est jamais attaqué frontalement. Pourtant, 2021 apporte son lot d’évolutions.

La Loi de Financement de la Sécurité Sociale de 2021 (LFSS 2021) est parue au Journal Officiel le 15 décembre 2020. Elle prévoit une harmonisation des règles sociales et fiscales entre les régimes LMP et LMNP à partir du 1er janvier 2021, sans rétroactivité.

En fait, le principal changement est la suppression de la troisième condition pour avoir le statut LMP. Rappelons qu’actuellement, vous êtes dans la catégorie Loueur Meublé Professionnel si vos recettes tirées de la location meublée sont supérieures à 23 000 € ET représentent plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Or auparavant, il existait une troisième condition cumulative : être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Par conséquent, les loueurs qui bénéficiaient du statut LMNP grâce au non-respect de cette troisième condition vont désormais basculer automatiquement en LMP.

La loi de finance 2021 clarifie également la position des loueurs meublés par rapport aux cotisations sociales :

  • Tous les loueurs LMP sont affiliés au RSI (Régime Social des Indépendants) et redevables des cotisations sociales correspondantes.
  • Les loueurs LMNP dont les loyers annuels sont supérieurs à 23.000€ en location saisonnière de courte durée sont également soumis aux cotisations sociales. Seule exception : s’ils font gérer leur activité par un professionnel de l’immobilier tel que défini par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».

Cette dernière disposition permet d’encadrer la location touristique pour laquelle des abus ont été constatés dans les centres-villes des grandes villes françaises.

Quid des Loueurs Meublés Professionnels dont les recettes varient selon les années et pour lesquels le seuil des 23 000 € n’est pas toujours atteint ? Ils devraient rester affiliés au RSI dans tous les cas, si un décret le confirme.

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En Bref ...

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet de louer un logement meublé en profitant de certains avantages fiscaux. Le LMNP peut être soumis à deux régimes d’imposition différents : le micro-BIC et le régime réel. Le régime réel est souvent le plus avantageux car il permet de déduire du chiffre d’affaires la valeur des charges réelles. En plus des dépenses courantes, il est aussi possible d’amortir les dépenses plus importantes (notamment les travaux de rénovation) mais aussi la valeur du bien immobilier lui-même. Le statut LMNP perdure malgré de nouvelles dispositions à partir de janvier 2021.

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