Rentabilité locative brute et nette de mon bien, quelles différences ?

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L’investissement locatif permet de générer des revenus complémentaires, de constituer un patrimoine immobilier ou de préparer sa retraite. Il est généralement considéré comme un placement sûr. Mais comment être certain de faire un investissement locatif rentable ? Le calcul de la rentabilité locative peut être réalisée de plusieurs manières. Découvrez les différences entre la rentabilité brute et la rentabilité nette d’un bien en location.

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Pourquoi calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier

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L’investissement immobilier est généralement plus stable que les placements bancaires ou boursiers. En effet, la pierre est moins vulnérable à la conjoncture et aux aléas du marché. Dans de nombreux endroits, le prix de l’immobilier augmente naturellement avec le temps. Si vous achetez un bien immobilier, il a donc de forte chance de prendre de la valeur avec le temps. De plus, si vous le mettez en location, il vous rapporte un revenu mensuel complémentaire. 

Toutefois, de même qu’un livret avec un taux d’intérêts à 1% est moins intéressant qu’un livret à 5%, tous les investissements locatifs ne se valent pas. Pour mesurer la performance d’un placement immobilier, il faut calculer sa rentabilité locative. La rentabilité d’un bien immobilier est exprimée en pourcentage. Elle mesure le gain annuel réalisé par rapport au montant de l’investissement. Plus le rendement locatif est élevé, plus le placement vous rapporte chaque année.

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Il existe différentes façons de calculer le rendement locatif d’un bien immobilier. On distingue notamment :

• La rentabilité brute
• La rentabilité nette
• La rentabilité nette, nette d’impôts‍
  

La rentabilité locative brute, un bon début

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Calculer la rentabilité brute est la façon la plus simple de mesurer le rendement locatif. Il s’agit de faire le rapport entre :

• Les revenus fonciers annuels, c’est-à-dire les loyers perçus, et
• Le montant de l’investissement initial, c’est-à-dire le prix d’achat du bien et tous les frais liés à l'acquisition (frais de notaire, frais bancaires, frais d’agence, diagnostics et expertises, travaux, etc.)

Prenons un exemple.
Vous achetez un appartement à 100 000 €, frais de notaire inclus. Vous payez également 3 000 € de frais d’agence, et 5 000 € de petits travaux de rafraichissement. Votre investissement total s’élève donc à 108 000 €.
Vous louez ce logement pour 450 € par mois, soit 5 400 € de loyer par an.
Le calcul du taux de rentabilité brute est donc : 5 400 / 108 000 x 100 = 5 %

Ce calcul simple est excellent en première approche globale. Toutefois, il ne prend pas en compte les dépenses régulières liées à l’opération, comme par exemple le remboursement d’un emprunt immobilier ou les frais de gestion du bien. Pour avoir une vision plus exacte du rendement réel de l’opération, il faut donc rentrer dans le détail et calculer la rentabilité nette.

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La rentabilité nette, un indicateur précis et fiable

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Pour le calcul du rendement locatif net, on doit donc prendre en compte les dépenses à la charge de l’investisseur. Il faut donc calculer les revenus fonciers “nets”, c’est-à-dire les loyers perçus desquels on déduit :

• Les intérêts d’emprunt du crédit immobilier,
• Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire,
• La taxe foncière,
• Les frais de gestion locative,
• Les dépenses d’entretien et de réparation (dégâts des eaux, chaudière...)
• Le coût de l’assurance propriétaire non occupant,
• Le coût d’une éventuelle assurance contre les loyers impayés,

Reprenons notre exemple.
Avec les 5 400 € de loyers annuels perçus, vous devez payer 1 400 € d’intérêts d’emprunt, 320 € de taxe foncière, 210 € de d’honoraires de gestion locative, 120 € de charges de copropriété, 70 € d’assurance PNO et 40 € de petits travaux, soit 2 160 € de charges au total. 
Le montant de l’investissement initial est inchangé. 
Le taux de rentabilité nette est de : (5 400 - 2 160) / 108 000 x 100 = 3 %

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Il est clair que les charges du propriétaire ont un impact considérable sur la rentabilité d'un investissement. Il est donc capital de considérer l’ensemble des entrées et des sorties d’argent liées à une opération. La rentabilité nette donne une image plus juste du niveau de performance d’une opération locative.

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La rentabilité nette nette d’impôt, l’indicateur ultime

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Il reste un dernier paramètre à intégrer pour calculer un rendement vraiment exhaustif. Il s’agit des impôts. En effet, les revenus fonciers sont taxés de différentes façons en fonction de la situation de l’investisseur et du statut fiscal choisi. Ces impôts viennent encore amputer le rendement global de l’opération. En intégrant cette dépense au calcul précédent, on obtient la rentabilité nette nette d’impôt. C’est l’indicateur de rendement le plus précis et le plus complet possible.

Complétons notre exemple.
Vous déclarez vos revenus locatifs en micro-foncier en bénéficiant de l’abattement forfaitaire de 30 %, et vous êtes dans la tranche d’imposition à 30 %. Votre impôt foncier s’élève donc à : (5 400 – 30 %) x 30 % = 1 134 €.
La rentabilité nette nette d’impôt est de : (5 400 - 2 160 - 1 134) / 108 000 x 100 = 1,95 %

Il faut toutefois noter que la prise en compte de l’impôt n’est pas forcément défavorable. En effet, en utilisant habilement les avantages fiscaux disponibles, il est possible de réaliser un déficit foncier. Dans ce cas, la rentabilité nette nette d’impôt sera meilleure que la rentabilité nette !