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Les banques proposent différentes offres de crédit pour que vous puissiez financer votre projet d’investissement locatif. Pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier, vous devez rester attentifs à leurs conditions. En effet, les organismes prêteurs imposent certains critères leur permettant de sélectionner facilement les candidats éligibles au crédit immobilier. Indispensable pour certaines offres de crédit, facultatif pour d’autres, l’apport personnel fait partie de ces critères. 

Le taux de l’apport personnel varie selon les caractéristiques du bien immobilier, qui peut être neuf ou ancien. Par ailleurs, la disposition d’un apport a un impact notable sur le profil emprunteur. Décryptage.

Apport personnel : pour réduire les risques pris par la banque

Exprimé en pourcentage, l’apport personnel représente la somme d’argent versée à la banque pour compléter le crédit immobilier.

Pour le souscripteur, c’est un très bon moyen de prouver son sérieux et sa solvabilité. Cet apport provient généralement de ses économies. Il peut inclure :

  • Les épargnes.
  • Les revenus issus de la revente d’un bien immobilier.
  • L’héritage.
  • Les donations…

Vous pouvez également vous constituer un apport personnel en souscrivant à des prêts aidés, conventionnés ou réglementés, tels que :

  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ).
  • Le Prêt Action Logement (PAL).
  • Le Prêt Épargne Logement (PEL).
  • Les Prêts fonctionnaires.

Pour la banque, l’apport personnel constitue un gage de sécurité. Il sert à couvrir les frais annexes dans le cas où son client manque à ses obligations de rembourser le prêt immobilier.

Ces frais peuvent comprendre :

  • Les frais d’agence ou la rémunération de l’intermédiaire.
  • Les frais de notaires ou frais d’acquisition.
  • La garantie du prêt immobilier.

Faire la différence entre immobilier ancien et immobilier neuf

En principe, le montant d’apport minimum pour un investissement locatif s’élève à 10 % du prix du bien. Cependant, il ne s’agit pas d’une règle absolue étant donné que pour définir le montant de l’apport personnel, plusieurs critères entrent en jeu. Le prix, la zone d’emplacement et les caractéristiques du bien comptent parmi ces critères. 

Le cas de l’immobilier ancien

Dans le cas de l’immobilier ancien, le montant minimum de l’apport personnel n’atteint pas forcément les 10 % du prix du bien. En général, les frais annexes coûtent 8 % dudit prix environ. Les frais de notaire représentent la part la plus importante des frais annexes et regroupent plusieurs postes comme les impôts, les taxes et les droits.

À titre d’exemple, si vous investissez dans un immobilier ancien d’une valeur de 300 000 € à Lyon, les frais de notaire coûteront 22 496,84 €, soit 7,5 % du prix du logement. Les taxes représentent ainsi 17 720 € du prix du bien.  

Pour un logement ancien à 450 000 € situé à Paris, les frais de notaire s’élèvent à 32 822, 02 €. Ce montant représente 7,3 % du prix du bien. Ainsi, les taxes et les impôts peuvent coûter 26 579,93 €.

Bon à savoir : les frais de notaire ne couvrent pas uniquement les émoluments de celui-ci. Ils comprennent aussi les taxes et les débours.

Le cas de l’immobilier neuf

En principe, les taxes applicables sur les biens neufs sont beaucoup moins élevées que celles des immobiliers anciens.

Dans ce sens, le montant d’apport minimum pour un immobilier locatif neuf peut descendre jusqu’à 5 %. 

Reprenons l’exemple du projet d’achat d’un immobilier à Lyon. Avec un logement neuf qui vaut 300 000 €, les frais de notaire coûtent 7 161,89 €, soit 2,39 % du prix du bien. 

Si le projet d’achat immobilier neuf à Paris s’élève à 450 000 €, le montant des frais de notaire sera de 9819,59 €, soit 2,18 du prix du logement.

Cependant, il faut retenir que l’aspect neuf ou ancien du bien immobilier n’a aucun impact sur le coût de la garantie.

Apport personnel : comment optimiser son profil emprunteur ?

Pour que votre demande de prêt immobilier sorte du lot et attire l’attention de la banque, vous devez améliorer votre profil emprunteur. Miser sur un apport personnel élevé s’avère un excellent moyen d’optimiser votre dossier. 

Vous pouvez également profiter des conditions préférentielles mises en place par l’organisme prêteur. Dans ce contexte, vous bénéficierez d’un taux immobilier bas si vous présentez un apport élevé qui peut couvrir tous les frais annexes. Les risques encourus par la banque sont réduits, ce qui lui permet de vous proposer des offres à taux immobiliers avantageux.

Souscrire à un prêt immobilier sans apport

Il est tout à fait possible de souscrire à un prêt immobilier sans apport. Les banques proposent, en effet, diverses offres pour satisfaire les besoins du marché. L’emprunt à 110 % ou le prêt sans apport en fait partie.

Cependant, les banques n’accordent pas le prêt immobilier sans apport à n’importe qui. Cette offre s’adresse aux profils qui répondent à leurs exigences. 

Pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt et de financer votre projet immobilier, vous pouvez solliciter l’intervention d’un courtier. Ce dernier peut vous servir de guide, vous conseiller et vous assister dans toutes les étapes de votre projet.


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