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Plafonnement loyers à Paris : nouveaux barèmes à partir du 1er juillet 2020
Propriétaires et locataires, saviez-vous que les loyers à Paris sont plafonnés ? Effectivement, la ville de Paris est soumise à un plafonnement des loyers depuis 2019, et les barèmes applicables ont été révisés au 1er juillet 2020. Découvrez quels logements sont concernés et comment sont établis les loyers maximums à Paris.
Pourquoi les loyers à Paris sont-ils encadrés ?
Les loyers parisiens subissent une inflation plus importante que dans la plupart des autres villes françaises. Ainsi, on a constaté une augmentation des loyers à Paris d’environ 50 % en dix ans, entre 2005 et 2015. Face à ce constat, les autorités avaient décidé d’encadrer les loyers à Paris. Cette initiative avait permis de stabiliser le montant des loyers de 2015 à 2017, jusqu’à ce que le dispositif soit annulé par le tribunal administratif en 2017.
La loi ELAN adoptée en novembre 2018 a permis de redonner à la mairie de Paris la possibilité de plafonner les loyers. L’encadrement des loyers parisiens a ainsi été remis en place à partir du 1er juillet 2019. Le dispositif prévoit une révision annuelle des plafonds des loyers à Paris. Un nouveau barème de plafonnement est ainsi entré en vigueur au 1er juillet 2020.
Quels logements sont concernés par le plafonnement du loyer à Paris ?
Le plafonnement des loyers concerne 14 secteurs géographiques qui englobent les 80 quartiers de Paris.
L’encadrement des loyers à Paris s’applique dans les cas suivants :
- Contrat de location ou de colocation soumis à la loi du 6 juillet 1989 et signé à partir du 1er juillet 2019 ;
- Bail mobilité signé à partir du 1er juillet 2019 ;
- Location vide ou meublée ;
- Résidence principale ou à usage mixte (habitation et professionnel) ;
- Première mise en location ou renouvellement du bail.
En revanche, le dispositif ne s’applique pas aux :
- Logements HLM ;
- Logements conventionnés par l’Anah ;
- Logements soumis à la loi de 1948 ;
- Locations saisonnières.
Principe de plafonnement des loyers à Paris à partir du 01 juillet 2020
Voyons maintenant comment calculer le loyer maximum applicable pour un logement à Paris à partir du 1er juillet 2020. Pour cela, commençons par établir deux règles :
Loyer total (hors charges locatives) = Loyer de base (+ complément de loyer éventuel)
Loyer de base ≤ Loyer de référence majoré
Le plafonnement des loyers concerne donc deux éléments :
- Un loyer de base calculé en fonction du loyer de référence majoré ;
- Un éventuel complément de loyer.
Les charges locatives, quant à elles, ne rentrent pas dans le cadre de ce plafonnement et elles s’ajoutent au loyer de base. Rentrons dans le détail de chacun de ces éléments.
Le loyer de référence
Les loyers de référence sont définis chaque année par le préfet de Paris. L’arrêté préfectoral du 3 juin 2020 a établi les nouveaux loyers de référence applicables à partir du 1er juillet 2020. La DRIHL (Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement) d’Ile-de-France a mis en place un simulateur pour connaître le loyer de référence d’un logement à Paris.
L’encadrement du loyer est défini en fonction de plusieurs critères :
- L’adresse du logement
- Les caractéristiques du logement
- Le nombre de pièces principales
- L’époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990)
- Le type de location (meublée ou non meublée)
L’arrêté préfectoral défini ainsi un loyer de référence, ainsi qu’un loyer minoré (30 % de moins que le loyer de référence) et un loyer majoré (20 % de plus que le loyer de référence). Le loyer de base doit obligatoirement être inférieur ou égal au loyer de référence majoré.
Exemple : pour un logement de 2 pièces construit après 1990 et non meublé, les plafonds de loyers à partir du 1er juillet 2020 sont les suivants dans trois quartiers différents de Paris:
La Chapelle - 25,2 €/m²
Grenelle - 30,0 €/m²
Invalides - 35,3 €/m²
A titre de comparaison, les plafonds de loyers pour l’année précédente étaient les suivants (Ancien loyer de référence majoré du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020) :
La Chapelle - 24,8 €/m²
Grenelle - 29,9 €/m²
Invalides - 34,9 €/m²
Ainsi, le plafond de loyer à été augmenté de 0,4 €/m² à La Chapelle. Pour un logement de 40 m², cela représente donc une hausse de loyer possible de 16 €/mois.
L’éventuel complément de loyer
Un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques particulières en comparaison avec les logements de même catégorie situées dans le même quartier.
Il peut s’agir par exemple :
- D’une localisation exceptionnelle ;
- De conditions de confort supérieures ;
- D’équipements ou de services supplémentaires.
Dans ce cas, le propriétaire peut appliquer un complément de loyer qui s’ajoute au loyer de base. Aucune précision n’est fournie pour estimer le montant du complément de loyer. Il n’existe pas de critères d’éligibilité précis ni de grille de montants applicables.
C’est donc au propriétaire de se justifier. Il doit indiquer clairement dans le bail :
- Le montant du complément de loyer ;
- Les caractéristiques du logement qui nécessitent, selon lui, ce supplément.
Le locataire a la possibilité de contester le complément de loyer. Il doit alors le faire sous un délai de trois mois après la signature du bail en saisissant la commission départementale de conciliation (CDC). La CDC devra examiner les arguments des deux parties (locataire et propriétaire) afin d’arbitrer si le complément de loyer est justifié ou pas. Si le désaccord persiste, le locataire peut demander l’annulation ou la diminution du complément du loyer auprès du juge des contentieux de la protection.
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