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À quel moment peut-on augmenter le loyer d’un locataire ?
La législation actuelle interdit d’augmenter un loyer sans justification légale. En outre, il faut toujours veiller à respecter l’encadrement des loyers applicable ou encore la fiscalité applicable. L’augmentation du loyer est donc un sujet important et récurrent pour les propriétaires bailleurs ainsi que pour les locataires. Il est essentiel de connaître quand et comment le loyer d’un locataire peut être augmenté conformément à la loi française. En effet, il existe différents moments et différentes façons pour un propriétaire d’augmenter le loyer du locataire. Notre équipe est formée pour vous accompagner et vous conseiller sur ce sujet juridique et complexe.
L’augmentation de loyer en application de la clause de révision
En application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, la plupart des baux locatifs possède une clause de révision annuelle des loyers. Il est important de la respecter, et de calculer chaque année le nouveau loyer en application de la révision des loyers à la date anniversaire du bail.
Pour les baux d’habitation de la loi du 6 juillet 1989, la révision est basée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), un indice publié de manière trimestrielle par l’Insee. Il permet de réviser le loyer d’un locataire en fonction de l’évolution des prix à la consommation.
La date de révision est celle indiquée dans le bail. Si cette date n'est pas indiquée dans le bail, le propriétaire doit tenir compte de la date de la signature du bail. Si le bailleur n’applique pas la révision à une date ultérieure, alors la révision appliquée ne vaut que pour l’avenir et n’est pas rétroactive.
Il peut y avoir des particularités à prendre en considération :
- Si un complément de loyer s'applique, le montant du loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
- Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer.
- Pour un logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah , les règles de révision du loyer sont spécifiques.
- Pour les révisions appliquées avec un indice IRL publié à partir d'octobre 2022 et jusqu'en avril 2024, la hausse sera plafonnée (3,5 % en métropole, de 2 % à 3,5 % en Corse, 2,5 % outre-mer).
- Le bail dispose parfois d’une clause de révision triennale permettant de réaliser une révision tous les 3 ans
Pour les baux commerciaux, l’indice de référence est précisé dans le contrat : l’indice ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou l’indice ILAT (Indice des Loyers des Activités tertiaires). La révision d’un bail commercial peut être triennale ou annuelle selon la clause de révision inscrite dans le bail. La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
Autres particularités d’augmentation de loyers
Lors de la première mise en location, le loyer est fixé librement en respectant l’encadrement des loyers, la fiscalité, les plafonds légaux et le marché.
Lors de la relocation du bien, le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer dans le bail. Le bailleur doit l’appliquer à la prochaine location sauf dans certains cas :
- Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.
- Si le bailleur réalise des travaux équivalent à 6 mois de loyer, alors il peut augmenter le loyer de 15% du montant des travaux TTC
- Si le bailleur réalise des travaux de moins de 6 mois équivalent à 1 an de loyer, alors il peut fixer librement le nouveau loyer
- Si l’ancien loyer est sous-évalué, le bailleur peut alors respecter la loi du 6 juillet 1989 et déterminer le nouveau loyer selon les références de loyers qu’il aura en sa possession.
En cours de bail, le bailleur peut également augmenter le loyer en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué. Toutefois il faut informer le locataire par courrier RAR et ce dernier peut refuser l’augmentation.
L’interdiction de réviser le loyer en cas de DPE F ou G
Le propriétaire d'un logement du secteur privé peut réviser le loyer 1 fois par an si une clause inscrite dans le bail le prévoit.
En métropole, lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé après le 1er juillet 2024 et concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.
En outre, entre deux locations, que le locataire sortant soit parti depuis plus ou moins 18 mois, il est interdit d’augmenter le loyer si le DPE est F ou G.
En résumé, il existe des règles spécifiques en France afin d’augmenter le loyer d’un locataire en fonction de différents critères. Tout locataire ou propriétaire est censé connaître ces règles pour agir en conformité avec la législation en vigueur et que la relation propriétaire-locataire se déroule au mieux. L’équipe Kaliz se tient à votre entière disposition pour vous conseiller à ce sujet si vous le souhaitez.
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