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L’investissement dans l’immobilier et la gestion d’un parc immobilier sont des exercices chronophage. C’est pourquoi beaucoup trouvent plus intéressant de tout centraliser en effectuant ces activités au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI). Professionnel ou connaisseur, vous avez sans doute déjà entendu parler de cette structure. Mais qu’est-ce qu’une SCI exactement ? Quels sont les avantages d’une SCI ? Comment s’effectue la gestion d’une SCI ?


Qu’est-ce qu’une SCI ?


Une Société Civile Immobilière peut être créée dès lors qu’au moins deux personnes physiques ou morales décident de s’associer. La SCI a pour objectif de gérer des biens immobiliers. Entité juridique, la SCI n’a pas de vocation commerciale et n’est donc tenue à aucune obligation comptable. Cela signifie que vous ne pouvez pas utiliser une SCI dans le cadre d’une activité d’achat et de revente de biens immobiliers (à l’exception de l’achat d’un terrain sur lequel vous feriez construire pour ensuite revendre). Par contre, la SCI se prête parfaitement à la gestion des loyers issus de votre parc immobilier.


Dans votre SCI, comme pour toute entreprise, il est nécessaire que vous établissiez des statuts à partir desquels seront déterminés les apports de chaque associé. Ainsi, vous devez déterminer qui sera le gérant de votre SCI. En tant que représentant légal, le gérant possède la plupart des droits relatifs à l’ouverture de comptes ou à la signature de contrats. Il a également un pouvoir de représentation lors d’audiences. Le second statut est celui d’associé. En plus de désigner le gérant, les associés possèdent une part de la SCI et reçoivent à ce titre des dividendes en cas de bénéfice.


Pour créer votre SCI, vous devez également définir son nom, l’adresse de son siège social, sa durée de vie et son capital, et établir ses modalités de fonctionnement.


Quels sont les avantages d’une SCI ?


Le principale avantage d’une SCI est d’ordre fiscal dans le cas d’une transmission de patrimoine. En cela, la création d’une SCI familiale est particulièrement indiquée lorsqu’un parent souhaite transmettre de son vivant tout ou une partie de son patrimoine immobilier à ses enfants. En effet, dans le cadre d’une SCI, vous pouvez léguer un patrimoine équivalent à 156 974 € tous les six ans sans avoir à payer d’impôts.


Avec une SCI, vous pouvez également cumuler les avantages fiscaux. Ainsi, si vous achetez dans le neuf et que votre SCI est imposable, alors vous pouvez profiter des avantages fiscaux des dispositifs immobiliers en place, tels que Scellier ou Pinel. Vous pourrez ainsi déduire de vos impôts un certain pourcentage du montant du bien.


La SCI est également intéressante dans l’immobilier d’entreprise. En effet, si vous avez une entreprise, vous pouvez faire le choix d’acheter un local et de le louer à votre société. Ainsi, dans le cas où votre société commerciale éprouve des difficultés financières, le bien sera à l’abri de la liquidation judiciaire.

La gestion locative dans le cadre d’une SCI


Outre la gestion de la comptabilité et des déclarations fiscales, la gestion locative est l’activité principale d’une SCI.


La gestion locative regroupe toutes les activités inhérentes à la mise en location et au suivi de location d’un bien, telles que :


  • La recherche de locataire ;
  • La gestion des visites ;
  • L’étude des dossiers et le choix du locataire ;
  • L’établissement d’un contrat de location ;
  • La réalisation des états des lieux ;
  • La gestion des loyers (suivi, réception, etc.) ;
  • Le paiement des charges ;
  • Les assurances ;
  • L’interface avec le locataire.


Puisqu’elle est composée de plusieurs personnes et est susceptible de gérer plusieurs biens à la fois, la gestion d’une SCI peut vite devenir une lourde tâche. Si votre parc immobilier n’est pas très important, il est tout à fait possible de tenir une comptabilité en bonne et due forme en utilisant Excel. Pour faciliter la gérance locative, vous pouvez vous aider d’un logiciel de gestion gratuit. Si vous avez plusieurs locations à gérer, les logiciels payants seront probablement plus adaptés car ils vous offriront davantage de fonctionnalités.


Enfin, si votre SCI met en jeu beaucoup de biens et d’interactions, vous jugerez peut-être nécessaire de confier la gestion locative à une agence spécialisée. Cette option a l’avantage de vous libérer du temps car vous déléguez les tâches du quotidien à une tierce personne. Vous pouvez ainsi consacrer votre temps aux activités plus essentielles et à fortes plus-values. De plus, vous bénéficiez d’une sérénité garantie, sachant que la gestion locative est assurée par des professionnels.


En confiant la gestion locative de votre SCI à un spécialiste, vous allez aussi optimiser vos frais de gestion. Avec un interlocuteur unique pour gérer tous les biens de votre SCI, vous faites une économie d’échelle et vous bénéficiez de frais réduits. De plus, les honoraires de l’agence de gestion locative pourront être déduites des revenus de votre SCI. 


Grâce aux outils spécifiques proposés par votre gestionnaire, il vous sera également plus facile d’avoir une vue d’ensemble sur la performance de votre parc locatif. Vous recevrez des rapports de gestion réguliers qui vous présenteront un bilan financier global pour tous vos biens. Certains gestionnaires vous mettront même à disposition un espace en ligne où vous pourrez suivre en temps réel la situation locative de chaque bien : avancement de la mise en location, échéances des loyers, baux, quittances de loyers, etc.

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Créer une SCI est une bonne solution pour les personnes qui gèrent un parc immobilier et qui souhaitent s’associer pour en faciliter la gérance. Grâce à ses avantages fiscaux, créer une SCI familiale est également indiqué si vous souhaitez léguer du patrimoine immobilier à vos proches. La gestion d’une SCI implique de choisir le type de gérance pour vos biens en location. Suivant la taille de votre parc et votre disponibilité, vous pouvez faire le choix de vous charger vous-même de la gestion locative ou de la confier à des professionnels.

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