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2021-11-12
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Quelle différence entre l'imposition à l'IS et à l'IR pour une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société qui peut être très intéressante du point de vue patrimonial ou fiscal. Il existe deux régimes d’imposition applicables aux SCI : l’impôt sur le Revenu (IR) ou l’impôt sur les Sociétés (IS). Le choix entre IS et IR est capital pour la société car il définit les règles d’imposition de la SCI. Découvrez quelles sont les différences entre l’imposition à l’IS et à l’IR pour une SCI.


IS ou IR : régime par défaut et conditions du choix

 Par défaut, le régime d’imposition d’une SCI est l’impôt sur le revenu (IR).

Toutefois, le régime bascule obligatoirement sur l’imposition à l’IS si la SCI réalise au moins 10 % de son chiffre d’affaire avec des opérations commerciales. En particulier, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Par conséquent, si un contribuable souhaite avoir une activité de location meublée par l’intermédiaire d’une SCI, la société sera imposée à l’IS.

En dehors de ce cas, les associés d’une SCI ont la possibilité d’opter pour l’imposition à l’IS sur option.



Caractéristiques de la SCI soumise à l’IR

Commençons par considérer le cas le plus courant concernant les SCI en France : l’imposition sur les revenus.


Principe de l’imposition d’une SCI à l’IR

Lorsqu’une SCI est soumise à l’IR, la société elle-même n’est en fait pas redevable de l’impôt en tant qu’organisation. La SCI est considérée comme une entité “transparente”. Ce sont les associés de la SCI qui sont personnellement redevables de l’impôt auprès de l’administration fiscale. Les revenus de la SCI sont donc considérés comme les revenus des dirigeants.

Les bénéfices de la société sont répartis entre les associés en fonction de leur apport dans le capital social. Ensuite, chaque associé doit intégrer la quote-part des bénéfices de la SCI qui lui revient dans sa déclaration d’impôt personnelle.

Bon à savoir : En principe, une SCI possède au minimum deux associés. Toutefois, au cours de l’existence de la SCI, il se peut qu’un dirigeant se retrouve seul. Dans ce cas, c’est l’associé unique qui sera imposable sur l’ensemble des bénéfices de la SCI.

Les revenus de la SCI imposés au titre de l’IR sont considérés comme des revenus fonciers. Les règles d’imposition sont alors les mêmes que pour un propriétaire qui possède un bien immobilier en direct. 

L’imposition des bénéfices de la SCI sont composés de :

  • Prélèvements sociaux : 17,2 %
  • Impôts sur le revenu : taux d’imposition jusqu’à 45 % en fonction de la tranche marginale du contribuable.


Avantages de la SCI à l’IR

Comptabilité simplifiée

La tenue des comptes d’une SCI soumise à l’IR est relativement simple. En tous cas, le recours à un expert comptable n’est pas obligatoire.

Déduction du déficit foncier

Si la SCI n’a pas fait de bénéfice, les associés peuvent déclarer leur quote-part de déficit dans la limite de 10 700 €. Ils peuvent ainsi réduire leur imposition globale.

Choix entre régime réel ou micro-foncier

Avec le régime réel, il est possible de déduire certains frais réels des revenus fonciers. Si la quote-part des revenus de la SCI est inférieure à 15 000 €, le contribuable peut opter pour le régime micro-foncier. Il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers.

Exonération possible de la plus-value immobilière

En cas de cession immobilière, la taxation de la plus-value est avantageuse pour une SCI à l’IR. En effet, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique. 

De plus, des abattements progressifs s’appliquent à partir de la 6ème année de détention du bien. Au final, la plus-value de cession est totalement exonérée :

  • D’impôt sur le revenu à partir de 22 ans de détention ;
  • D’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux à partir de 30 ans de détention. L’exonération est alors totale.


Inconvénients de la SCI à l’IR

Déductions limitées

Le principal inconvénient de la SCI soumise à l’IR est que les charges déductibles sont limitées. En particulier, il n’est pas possible de déduire :

  • Les intérêts d’emprunt du crédit immobilier ;
  • Les travaux.

Taux d’imposition élevé en cas de revenus importants

Par ailleurs, le niveau d’imposition dépend de la tranche marginale d’imposition des associés. Si les revenus du contribuable l’amènent dans une tranche d’imposition élevée, ses revenus fonciers subiront un fort taux d’imposition.

Par exemple : Si un associé  est soumis à la tranche d’imposition à 41 %, le taux total des prélèvements appliqués sur ses bénéfices fonciers sera de 58,2 % (41 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Caractéristiques de la SCI soumise à l’IS

Bien que moins répandue, l’imposition d’une SCI à l’IS présente des intérêts dans certains cas. Découvrez le principe, les avantages et les inconvénients d’une SCI soumise à l’IS.

Principe de l’imposition d’une SCI à l’IS

Avec l’imposition à l’IS, la SCI devient une entité fiscale à part entière. La SCI elle-même est donc redevable de l’impôt sur les sociétés appliqué sur ses bénéfices imposables. Si la SCI produit un déficit, celui-ci pourra être imputé sur l’exercice fiscal suivant.

Si les associés reçoivent des dividendes de la part de la SCI, ils sont également imposés personnellement sur ces revenus.


Avantages de la SCI à l’IS

Amortissement et charges déductibles

L’imposition à l’IS offre à la SCI la possibilité de déduire des frais afin de diminuer son résultat imposable. En particulier, la SCI imposée à l’IS peut :

  • Amortir les immeubles inscrits à l’actif ;
  • Déduire les frais d'acquisition de l’immeuble, notamment les droits d’enregistrement, les frais de notaire, etc. ;
  • Déduire tous les frais engagés dans l’intérêt de la SCI.

Possibilité de différer ses revenus

Si un associé touche des dividendes, il est redevable de l’IR sur ce qu’il reçoit. Toutefois, il est possible d’éviter cela en mettant en réserve les bénéfices de la SCI. Les associés pourront ensuite toucher ces revenus plus tard. 

Cela peut être intéressant pour les associés qui disposent déjà de revenus suffisants. Ils peuvent décider de recevoir leur part des bénéfices de la SCI lorsque leurs autres revenus auront baissé (à la retraite par exemple). Ils profiteront alors d’un taux marginal d’imposition plus faible.

Taux d’imposition à l’IS souvent plus faible que l’IR

Le taux de l’IS est souvent plus faible que celui de l’IR. D’ailleurs, la loi de finance 2018 a mis en place une baisse progressive du taux normal de l’IS. A terme (pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022), l’IS s’élèvera à :

  • 15 % pour le taux réduit ;
  • 25 % pour le taux standard.

Toutefois, pour savoir si l’IS est plus avantageux que l’IR pour une SCI, il faut prendre en compte que :

  • Le taux d’IS doit être comparé au taux marginal d’imposition des associés en fonction de leur tranche d’imposition ;
  • Les bénéfices distribués en dividendes sont à nouveau imposés au titre de l’IR (après abattement).

Inconvénients de la SCI à l’IS

Possibilité de double imposition

Le plus gros inconvénient de l’imposition d’une SCI à l’IS est que les bénéfices de la société peuvent être imposés deux fois. Tout d’abord, la flat tax s’applique au titre de l’IS sur la SCI. Ensuite, l’assemblée générale peut décider de reverser le bénéfice réalisé aux associés sous la forme de dividendes. Dans ce cas, les associés seront également redevables d’un impôt sur les dividendes reçus : 

  • Impôt sur le revenu après abattement forfaitaire de 40 % ;
  • Prélèvements sociaux sans abattement.


Bien sûr, la distribution de dividendes n’est pas obligatoire ni automatique. L’assemblée générale peut décider de mettre les bénéfices en réserve.

Désavantageux en cas de cession immobilière

Lors de la cession immobilière, ce sont les règles des plus-values professionnelles qui s’appliquent. La plus-value immobilière vient s’ajouter au montant des bénéfices imposables soumis à l’IS. L’imposition sur les plus-values immobilière peut donc être très lourde, d’autant plus si la SCI a bénéficié d’amortissements importants.

Tenue de compte plus compliquée

De plus, l’imposition à l’IS impose la tenue d’une comptabilité plus lourde que sous le régime de l’IR. La SCI doit produire un bilan, un compte de résultat, ainsi qu’un tableau des amortissements et des immobilisations.



Tableau comparatif des SCI à l’IR ou à l’IS





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En Bref ...

L’imposition d’un SCI à l’IR est la configuration la plus courante. L’impôt est alors supporté directement par les associés en fonction de leur tranche d’imposition. Si les charges déductibles sont limitées, le régime de l’IR est avantageux lors de la cession immobilière.

Une SCI soumise à l’IS est imposée directement. A titre personnel, les associés ne sont imposés que sur les bénéfices reçus en tant que dividendes. La SCI peut déduire davantage de frais durant l’exploitation du bien, notamment l’amortissement des immeubles inscrits à l’actif et les travaux de construction ou rénovation. Cela permet de réduire les revenus imposables. Toutefois, les conditions sont moins avantageuses concernant les plus-values immobilières.



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