La responsabilité du bailleur face aux troubles de voisinage

Quand un locataire est responsable de nuisances à l'encontre de ses voisins, le propriétaire bailleur a le devoir d'agir. Sa responsabilité est engagée et les plaignants ont la possibilité de saisir le tribunal. Comment agir contre les troubles de voisinage en tant que propriétaire ou bailleur ? Éléments de réponse avec Kaliz.

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Troubles de voisinage causés par le locataire

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La gestion locative n'est pas toujours un long fleuve tranquille ! Le propriétaire bailleur peut se retrouver confronté à un locataire indélicat, responsable de troubles de voisinage.

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Ces troubles peuvent être causés par différentes nuisances. En règle générale, le locataire a l'obligation de respecter le règlement de copropriété, dont l'application est placée sous la responsabilité du syndic.

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Le règlement de copropriété est un document propre à chaque immeuble. Or, il existe des troubles considérés, de fait, comme des nuisances, même si elles ne sont pas stipulées dans le règlement de copropriété.

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Il peut s'agir de nuisances sonores, de jour comme de nuit. On parle également de troubles du comportement :

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• bruits répétitifs : fêtes, chants, cris, talons, instruments de musique, bricolage ;
• bruits causés par un animal (aboiements).

Les nuisances olfactives sont également reconnues comme un trouble anormal de voisinage :

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• odeurs d'ordures, utilisation de barbecue, etc.

Enfin, les dégradations dans les parties communes (ascenseur, couloir, entrée commune, etc.) sont aussi des nuisances pour le voisinage.

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Mise en demeure du propriétaire bailleur

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Pour que la responsabilité du propriétaire soit engagée, il doit avoir été officiellement informé des nuisances causées par son locataire.

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Cette information officielle prend la forme d'une mise en demeure. Elle lui est adressée par des voisins ou par le syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les plaignants doivent être en mesure de prouver que les nuisances sont répétitives et intenses.

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Le courrier doit par conséquent être obligatoirement accompagné par :

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• le ou les témoignages d'un voisin ou de plusieurs et/ou ;
• la pétition de plusieurs voisins et/ou ;
• un constat d'huissier et/ou ;
• un procès-verbal dressé par la police.

Comment le propriétaire ou le bailleur peut-il agir ?

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Comment faire quand on reçoit une mise en demeure pour troubles du voisinage ? Le propriétaire bailleur a le devoir de recourir à différents moyens pour faire cesser les troubles causés par son locataire. Il doit constituer des preuves de toutes les démarches qu'il a entreprises.

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Mettre en place une démarche amiable : mise en demeure du locataire

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Dans un premier temps, le propriétaire peut adresser une mise en demeure à son locataire. Il s'agit d'une lettre recommandée avec accusé réception, dans laquelle le propriétaire fait part de la plainte des voisins ou du syndic.

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Recours à un conciliateur de justice

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Le propriétaire peut faire appel gratuitement à un conciliateur. Il s'agit d'un auxiliaire de justice, qui peut intervenir bénévolement. Le conciliateur a alors pour rôle de trouver une solution amiable lors d'un différend entre voisins. Le propriétaire peut écrire ou téléphoner à un conciliateur de justice pour une intervention, en dehors de toute procédure judiciaire.

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Résiliation du bail par le propriétaire

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Quand aucune solution amiable n'a été trouvée, et que le locataire persiste dans son comportement fautif, le propriétaire peut recourir à la résiliation du bail. Il y a alors deux cas de figure qui mènent à l'expulsion du locataire :

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• le contrat de location prévoit une clause de résiliation pour nuisances (ou clause résolutoire) : dans ce cas, le propriétaire bailleur peut saisir le tribunal. La résiliation de bail est constatée, ce qui implique l'expulsion du locataire du logement ;
• le contrat de location ne prévoit pas de clause de résiliation pour nuisances : dans cette situation, le propriétaire peut assigner le locataire devant le tribunal par acte d'huissier. La résiliation du bail est alors demandée, en vue de l'expulsion du locataire.

À la réception du commandement de quitter les lieux, le locataire dispose de 2 mois pour quitter le logement.

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Une autre solution consiste à mettre en place la procédure classique de résiliation de bail. Il faut pour cela que le contrat de location comporte une clause résolutoire incluant les troubles de voisinage comme motif sérieux et légitime. Le propriétaire adresse à son locataire une lettre de congé en courrier recommandé avec accusé de réception, 6 mois avant la date d'échéance du bail. La lettre de congé doit signaler clairement le motif légitime et sérieux, fondé sur l'existence de troubles du voisinage.

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En bref

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Lorsque le propriétaire est informé officiellement des troubles de voisinage de son locataire, il est dans l'obligation d'agir. Plusieurs recours sont à sa disposition, depuis la démarche amiable à la résiliation du bail. Notre équipe vous accompagne et vous conseille pour mener au mieux vos démarches et dans ces moments parfois difficiles.

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