Préavis de location : tout ce qu’il faut savoir - Les règles à respecter

La location d’un logement suppose l’établissement d’un contrat spécifiant la durée du bail – cette durée est généralement d’un an minimum pour un logement meublé, et de trois ans minimum pour les logements non meublés. Le locataire peut quitter son logement à tout moment, à condition d’en avertir à l’avance le propriétaire. La résiliation du bail par le propriétaire peut également intervenir, à condition de respecter certaines conditions de formes et de délai (d’où la notion de préavis que nous allons voir plus en détail ci-dessous).

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Que devez-vous faire après réception du préavis d’un locataire ?

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Votre locataire vient de vous annoncer qu’il quitte votre logement – dans ce cas, on dit qu’il « prend congé ». Idéalement, celui-ci vous informe de sa décision par le biais d’une lettre de préavis, qu’il vous transmet par lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre contre émargement ou récépissé. Le congé peut également être établi par l’entremise d’un acte d’huissier de justice. Profitons-en pour rappeler ici que le locataire n’a pas l’obligation de vous motiver pour son congé.

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À partir de ce moment-là, vous devez vérifier que votre locataire respecte bien le délai légal de préavis équivalent à trois mois (cas général). Cette durée peut être ramenée à un mois si le logement se trouve en zone tendue, ou si le locataire salarié est contraint par une mutation professionnelle, par exemple. Pour le reste, vous devez surveiller que la lettre de préavis de location contient les éléments et mentions obligatoires pour être recevable.

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Congé d’habitation : quels sont les éléments à contrôler dans le préavis ?

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Parmi les informations obligatoires figurant sur le préavis de fin de location, vous devez retrouver par exemple :

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• L’adresse du logement occupé par le locataire.
• Les coordonnées personnelles du locataire, ainsi que les coordonnées du bailleur.
• Une mention expliquant que le courrier est établi dans le but de prendre congé.
• Le délai de préavis qui s’applique à la situation.
• La date à laquelle votre locataire souhaite quitter les lieux, en tenant compte du calcul du délai de préavis qui s’applique dans la situation présente.

Suite à cela, votre locataire doit idéalement vous indiquer qu’il reste à votre entière disposition pour convenir d’une date pour l’état des lieux de sortie.

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L’état des lieux de sortie : l’étape suivante incontournable

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Une fois la lettre de préavis entre vos mains et si vous ne constatez aucune anomalie, il est impératif de procéder à l’état des lieux en présence de votre locataire, le plus rapidement possible. En effet, il est fortement déconseillé de réaliser cette étape après la fin du préavis et le départ définitif de votre locataire. N’hésitez pas à comparer l’état des lieux de sortie avec l’état d’entrée, afin de mieux distinguer les éventuelles dégradations de ce qui relève de la simple vétusté qui sera à votre charge. Pour en savoir plus sur la liste des réparations à la charge du locataire, vous pouvez consulter la liste officielle disponible sur le site legifrance.gouv.fr.

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Lorsque l’état des lieux sortant est validé par les deux parties, et que la remise des clés a été effectuée, vous avez un mois pour restituer le dépôt de garantie à votre locataire (deux mois en cas de litige). Si l’état des lieux de sortie n’est pas effectué, vous devrez considérer que le logement vous a été rendu par le locataire « en bon état », et vous ne pourrez retenir aucune somme sur le dépôt de garantie, même si vous constatez d’éventuelles dégradations.

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La résiliation du bail par le propriétaire

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Sachez en tout état de cause que vous avez le droit de donner congé à votre locataire, à condition de respecter des motifs précis, ainsi qu’un délai de préavis plus long que dans le cadre d’une procédure classique. En effet, contrairement à votre locataire (qui peut procéder à une résiliation du bail à tout moment), vous devez absolument attendre l’échéance du bail en cours (soit jusqu’à la date de renouvellement). Vous devez informer votre locataire de la non-reconduction du bail, par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre. Le courrier doit lui parvenir au moins six mois avant la date d’échéance (durée reconduite à trois mois dans le cas d’une location meublée). Veillez à bien respecter l’ensemble de ces formalités, pour éviter que le locataire ne fasse valoir la nullité du congé.

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Les motifs recevables pour la résiliation du bail sont les suivants :

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• Vous reprenez le logement pour y habiter, en tant que résidence principale ou pour loger un proche (il peut s’agir d’un conjoint, concubin, parents, enfants du propriétaire ou de son conjoint).
• Vous vendez votre logement.
• Vous disposez d’un motif légitime et sérieux pour le non-renouvellement du bail. Ce motif doit être accepté par un tribunal, et relève le plus souvent d’une faute imputable au locataire (défaut de paiement du loyer, retards fréquents dans le paiement du loyer, sous-location du bien ou refus de souscrire une assurance locataire, etc..).

Comment calculer le décompte charge et loyer à la sortie du locataire ?

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Avant de mettre votre appartement en location, vous devez déterminer précisément les dépenses à votre charge, que votre locataire vous remboursera plus tard : ce sont les « charges locatives récupérables », qui correspondent à l’utilisation du logement. Il est possible d’en obtenir une liste exhaustive (en logement vide ou en meublé) auprès des pouvoirs publics (voir décret du 26 août 1987). Ces charges correspondent principalement à des dépenses en relation avec l’entretien de l’ascenseur, l’eau et le chauffage collectif, les parties communes et les espaces extérieurs.

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Le régime de calcul des charges locatives au réel

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Lorsque vous avez déterminé le montant des charges récupérables, le calcul et le règlement des charges par votre locataire peuvent s’effectuer de plusieurs façons : soit par le système des charges locatives comprises, soit par le biais des charges locatives forfaitaires ou via les charges locatives réelles.

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Le versement des charges locatives réelles se fait de façon mensuelle, avec une régularisation annuelle. Pour être le plus précis possible, vous utiliserez ici la méthode des « provisions sur charges », méthode qui correspond au montant total des charges de l’année passée ramené sur 12 mois (en plus du loyer). D’une manière générale, on considère que les charges récupérables concernent entre 70 et 80% des charges de copropriété (*). En tant que propriétaire, vous avez la possibilité d’appliquer ce moyen de collecte des charges pour un logement en location vide, en colocation ou meublé.

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Le régime de calcul des charges locatives forfaitaires

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On dit que les charges locatives sont « forfaitaires » dès lors que le propriétaire d’un logement demande à son locataire de payer un montant forfaitaire mensuel, relatif à celui des charges récupérables. Celui-ci s'ajoute chaque mois au montant du loyer, et est fixé au moment de la signature du bail. Bien évidemment, le montant des charges locatives ne doit pas être « excessif », et ne peut pas être fixé de manière arbitraire, ou de manière trop élevée (voir loi ALUR à ce sujet). Au final, vous n’effectuez aucun décompte annuel de charges à la fin de l’année.

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