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Législation
2020-01-19
5 min

Loi Nogal : vers une amélioration des rapports entre locataires et propriétaires ?

Le marché immobilier voit régulièrement apparaître de nouvelles lois ou dispositifs. En ce début d’année 2020, la nouveauté est venue du député Nogal qui a déposé une proposition de loi portant son nom. Si vous n’êtes pas encore familier avec le contenu de cette loi, sachez qu’elle aura des impacts importants sur le marché de la location. Que change cette loi ? Quelles sont les dispositions prévues à ce jour ? Découvrons les contours de la loi Nogal.


Un dépôt de garantie sous séquestre


En France, la caution (ou dépôt de garantie) est égale à un mois de loyer. Cet argent est une provision à l’intention du propriétaire afin qu’il puisse être couvert en cas d’éventuelles dégradations du bien durant le bail. A l’heure actuelle, le propriétaire a la main sur la façon dont il souhaite conserver cette caution. N’étant pas censé utiliser cet argent à des fins personnels, la plupart des propriétaires décident de placer la somme de la caution sur leur compte sans l’utiliser. Au départ du locataire, et en l’absence de dégradations ou de raisons justifiant de garder cet argent, la caution est redonnée intégralement au locataire.


Si le principe est relativement simple, il est surtout basé sur la confiance entre le propriétaire et le locataire. Or, force est de constater que cette confiance s’érode de plus en plus sur le marché français. Ainsi, il est constaté que de plus en plus de locataires décident sciemment de ne pas payer le dernier mois de loyer afin de compenser, de façon anticipée, la non restitution de la caution. De plus, il est estimé que 65 % des actions engagées en justice porte sur la non restitution jugée abusive de la caution.


Banca, Miliardario, Banconote, Scatola, Brown, Sepolto


La (future) loi Nogal entend améliorer fortement la relation entre le propriétaire et le locataire. De quelle manière ? La loi prévoit d’imposer le placement de la caution sous séquestre chez un professionnel. Cette mesure concernerait que tous les nouveaux baux de location. Ce système est d’ailleurs déjà en vigueur outre-manche, en Angleterre. L’intérêt est double pour le locataire. Tout d’abord, c’est la garantie pour lui que le propriétaire ne pourra pas demander un dépôt de garantie supérieur au montant légal (un mois de loyer). A défaut, l’organisme professionnel refusera de placer l’excédent sous séquestre. Ensuite, cette mesure garantit au locataire que le montant du dépôt de garantie n’est pas utilisé par le propriétaire. Si le propriétaire souhaite garder la caution, il devra alors le justifier auprès de l’organisme.


Que se passe-t-il si l’organisme fait défaut ? Le propriétaire et le locataire n’ont rien à craindre puisque dans cette situation, les assurances de l’organisme prendront le relais. 



Un seul garant par locataire


Jusqu’à présent, rien n’encadre précisément le nombre de garants que le propriétaire est en droit de demander à son locataire. Devant l’accroissement des impayés et le besoin de se sentir protégé, il est ainsi courant que des propriétaires demandent plusieurs garants par locataire, et ce même si sa solvabilité a été démontrée.


Avoir des garants est une difficulté supplémentaire pour les locataires. De plus, cela peut être perçu comme une source de discrimination à l’endroit de certains locataires. En effet, tous les locataires ne sont pas sur le même pied d’égalité pour ce qui est de trouver des garants. Alors que certains sont issus d’une grande famille dont les membres ont une situation favorable et peuvent facilement être acceptés en tant que garants, d’autres n’ont pas cette possibilité. La loi Nogal entend donc mettre fin à cette inégalité et prévoit de limiter le nombre de garant à un seul.


Bien que cela rassure le propriétaire, avoir un garant ne le protège pour autant pas complètement contre les risques d’impayés. Bien plus que simplement mentionner le nom du garant dans le bail, la loi prévoit des démarches précises que la bailleur doit effectuer pour engager le garant du point de vue juridique. De plus, la notion de garant n’a de sens que si le garant est en mesure de rembourser les impayés au moment où ils surviennent. Or rien ne garantit cela, et le propriétaire pourrait ne pas être en mesure de percevoir le paiement des loyers dus.


À première vue, ces deux premières mesures de la loi Nogal paraissent avantageuses pour le locataire, et à l’inverse, défavorables aux propriétaires. Mais la troisième (et dernière) mesure est là pour apaiser les craintes des propriétaires. Découvrons-la.


Une garantie du paiement des loyers


La garantie des loyers impayés, appelée à l’heure actuelle GLI, est considérée par beaucoup de propriétaires comme le Graal suprême. Pour autant, cette garantie a un coût non négligeable et comporte des conditions de mise en œuvre précises qui refroidit beaucoup de propriétaires.


L’idée de la loi Nogal est donc de démocratiser cette garantie en changeant quelque peu les modalités. La loi propose (à ceux qui le souhaiteraient) de passer par un organisme professionnel pour gérer leur bien. À l’heure actuelle, il faut savoir que deux propriétaires sur trois ne passent pas par une agence pour louer leur bien. Pour autant, 70 % des propriétaires seraient prêts à recourir à une agence.


La loi Nogal permettrait de rendre plus attractif le recours à un professionnel en créant un nouveau type de mandat de gestion qui intègre la garantie des loyers. Concrètement, comment cela fonctionnerait ? Le loyer ne transiterait plus du locataire vers le propriétaire, mais l’organisme professionnel se chargerait de payer le loyer directement au propriétaire chaque mois. En cas d’impayés, l’organisme gérerait la situation directement avec le locataire et avec ses propres assurances. En conséquence, le processus serait indolore pour le propriétaire. De plus, contrairement à la garantie des loyers impayés sous sa forme actuelle, le propriétaire n’aurait aucune démarche à engager et ne ferait face à aucun délai de carence. Pour le propriétaire, c’est donc la garantie de percevoir ses loyers régulièrement sans avoir à craindre des situations compliquées.


En Bref ...

La future loi Nogal (et non loi Nogan comme on l'entend parfois par erreur) porte la lourde ambition de réconcilier les locataires avec les propriétaires. Elle propose des adaptations concrètes en ce qui concerne la caution, le garant et la protection contre les impayés. Les trois mesures proposées permettraient au locataire et au propriétaire d’être plus rassurés contre les risques que chacun encourt dans le cadre d’un bail de location. Du point de vue de la programmation, l’examen en première lecture de la loi devrait avoir lieu en mai 2020 pour une mise en application en janvier 2021.


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