Renouvellement du bail : conditions et démarches

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Quelle est la durée d'un bail de location ? Quelles sont les différentes options de renouvellement de bail ? Dans quelles conditions un bail se renouvelle automatiquement ? Kaliz, l'expert de la gestion locative, répond à toutes vos questions.

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Comment est fixée la durée d'un bail de location ?

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C'est la loi et le type de location qui fixent la durée minimale d'un bail entre un propriétaire bailleur et son locataire. Avec une location meublée, le bail sera d'1 an au minimum, mais il existe des exceptions.

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• Bail étudiant : une durée de 9 mois qui correspond à l'année universitaire.
• Bail mobilité : une durée de 1 mois à 10 mois non renouvelable (sauf transformation en location meublée classique).
• Bail saisonnier : une durée variable, mais de courte durée.

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Avec une location vide, le bail sera de 3 ans minimum pour une personne physique et de 6 ans pour une personne morale. Ces durées sont minimales, il est possible de convenir d'un bail plus long si les 2 parties sont d'accord.

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Bon à savoir

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Le respect de la durée de bail minimum incombe au propriétaire. Le locataire peut quitter les lieux quand bon lui semble, à condition de produire un préavis de 3 mois ou de 1 mois (zone tendue).

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Renouvellement du bail : les différentes situations

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Le contrat de location meublée et le contrat de location vide classiques sont renouvelables selon 3 modes : par tacite reconduction, avec hausse de loyer, pour une plus courte durée. On vous présente les 3 options qui s'offrent à vous, en tant que propriétaire bailleur.

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La reconduction tacite du bail de location

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La tacite reconduction se définit de la manière suivante. En cas d'absence manifeste de volonté des 2 parties (silence, absence de réponse) de mettre fin à un bail initial de location lorsqu'il atteint son terme, le contrat est automatiquement renouvelé pour la même durée.

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La tacite reconduction concerne à la fois les baux de location meublée et de location vide. Pour une location meublée d'1 an, le nouveau bail est d'1 an. Pour une location vide de 3 ans, le contrat est renouvelé pour 3 nouvelles années.

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Le renouvellement du bail avec hausse de loyer

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Le propriétaire bailleur a également la possibilité de renouveler le contrat de location avec une augmentation du loyer pour le locataire. Cette solution n'est envisageable que s'il a constaté une sous-évaluation du montant par rapport aux prix exercés sur le marché de l'immobilier.

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Pour la réévaluation, le propriétaire bailleur doit effectuer plusieurs démarches, en fonction de la situation de son logement.

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Si l'appartement ou la maison est en zone tendue, il existe un encadrement des loyers spécifique. Pour augmenter le montant d'un logement dans ce type de zone, vous allez donc devoir :

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• Estimer la sous-évaluation de votre bien en la comparant à des logements similaires (6 loyers de référence pour une agglomération de plus d'1 million d'habitants, sinon 3).
• Calculer le nouveau loyer : pas plus de 50 % de la différence entre les loyers environnants et le dernier loyer / 15 % du coût réel des travaux d’amélioration s'il y a.
• Proposer le loyer au locataire avec la réévaluation : la notification doit être effectuée au moins 6 mois avant le terme du bail par lettre recommandée avec l’intégralité de l’article 17-2 de la loi de 1989 recopié.

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En dehors des zones tendues, la procédure est la même. La seule différence, c'est que le propriétaire n'a pas à respecter les mêmes limites de loyer que celles imposées en zone tendue. Toutefois, il doit toujours effectuer une offre de renouvellement dans les règles et obtenir l'acceptation du locataire.

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Notre conseil d'expert

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L'estimation d'une sous-évaluation de loyer et son calcul sont des démarches complexes et chronophages. Pour vous décharger de cette tâche, n'hésitez pas à faire appel à une société de gestion locative comme Kaliz.

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Le renouvellement du bail de location pour une plus courte durée

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Le renouvellement d'un bail pour une plus courte durée ne peut être entrepris que pour une location meublée. Pour qu'il soit imposé au locataire, il faut des circonstances familiales ou motifs professionnels extraordinaires que le propriétaire doit justifier.

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S'il y parvient, le propriétaire doit ensuite donner congé à son locataire par courrier au moins 6 mois avant le terme du bail. Il doit aussi confirmer l'événement par courrier 2 mois avant la fin du bail.

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Démarches pour renouvellement de bail : choisissez Kaliz

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L'offre Kaliz pour la gestion locative, c'est la solution pour optimiser le rendement de votre bien locatif et vous rendre la vie plus facile. Nous proposons des formules d'administration complète, allant de la mise en location du logement à la rupture (ou renouvellement) du bail. Vous avez également la possibilité de choisir une formule mixte où c'est vous qui choisissez les tâches que vous nous confiez et celles que vous souhaitez assumer vous-même. Le tout peut être entièrement piloté depuis votre compte en ligne et vous disposez du suivi d'un expert de la gestion immobilière.

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