Sommaire
  • Bail précaire : conditions, durée et résiliation
  • Le bail précaire : quelques mots de présentation
  • Comment conclure un bail précaire ?
  • Quelle est la durée légale maximale d’un bail précaire ?
  • Les conditions de réalisation
Avec Kaliz
Découvrez nos services

Bail précaire : avantages et risques à signer un bail court

Porte clé maison vert
Législation immobilière
4
minutes de lecture

Bail précaire : conditions, durée et résiliation

Contrairement aux apparences, le bail précaire n’est pas un contrat de location destiné aux ménages les plus modestes. Il s’agit en réalité d’une forme de contrat applicable aux locataires, exerçant une activité commerciale ou artisanale et dont la durée ne peut excéder 36 mois (soit une durée maximale de 3 ans). Le terme « précarité » renvoie donc à la notion de « courte durée ». Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez mettre en place un bail précaire ou « bail dérogatoire », suivez les quelques lignes explicatives ci-dessous. Vous y apprendrez quelques notions utiles et d'autres caractéristiques de ce bail commercial atypique.

Le bail précaire : quelques mots de présentation

Le bail précaire, également connu sous le nom de « bail dérogatoire » ou « bail à l’essai », est un contrat exclusivement destiné à la location et l’exploitation de locaux à vocation commerciale ou artisanale (tels que les fonds de commerce par exemple). La durée maximale de ce contrat est de 3 ans. Pour plus d’informations à ce sujet, on renverra à l’article L 145-5 du code de commerce. Ce type de contrat est plus avantageux que le bail commercial ou le bail d’habitation, pour le bailleur comme pour le locataire. Ceci pour plusieurs raisons :

  • Pour le bailleur, le bail commercial dérogatoire permet d’éviter un engagement sur le long terme, avec un locataire dont il ne sait rien. Il peut choisir par la suite de conclure un bail de longue durée avec celui-ci.
  • Pour le locataire, un tel arrangement permet d’éprouver la pertinence ou la qualité d’un emplacement selon les activités qu’il souhaite exercer. Cela lui permet ainsi de tester la viabilité de son entreprise et de bénéficier d’un loyer moins élevé, étant donné qu’il ne dispose pas du droit au renouvellement du bail lorsque celui-ci arrive à expiration. Finalement, ce système peut être intéressant pour les commerçants qui souhaitent tester leur activité sans dépendre des règles des baux commerciaux.

En résumé, la signature d’un bail dérogatoire permet aux deux parties (propriétaire et locataire) d’échapper aux règles des baux commerciaux traditionnels (comme le droit au renouvellement du bail ou le versement d’une indemnité d’éviction).

Comment conclure un bail précaire ?

Pour constituer un contrat de bail précaire valide, plusieurs conditions doivent être réunies :

  • Le contrat doit être conclu au moment de l’entrée du locataire dans les lieux (entrée qui symbolise sa prise de possession des locaux). Notez qu’il est interdit de conclure un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial. De la même manière et à l’expiration de la durée de 3 ans, il n’est pas possible de conclure un nouveau bail précaire dans le but d’exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
  • Les parties doivent constituer un bail écrit, de manière à établir une preuve de l’existence d’une relation contractuelle. À noter que le législateur ne prévoit pas de règles précises en matière de bail dérogatoire. Il n’existe donc aucune forme particulière d’écrit, ce qui permet aux deux parties de bénéficier d’une plus grande liberté contractuelle.
  • Le contrat doit pouvoir exprimer clairement, par le biais d’une mention précise ou d’une clause, la volonté des deux parties de conclure un bail précaire. En effet, le simple fait de conclure un bail d’une durée inférieure ou égale à 3 ans ne peut suffire à constituer un bail précaire.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, alors le bail est automatiquement soumis aux règles applicables aux baux commerciaux.

Quelle est la durée légale maximale d’un bail précaire ?

Comme nous avons eu l’occasion de le voir, la durée maximale du bail précaire est de 36 mois, soit 3 ans. En comparaison, la durée du bail commercial est de 9 ans. Néanmoins, la législation évolue depuis quelques années, notamment depuis l’entrée en vigueur du nouveau bail dérogatoire de la loi Pinel. Ainsi, plusieurs modifications au régime des baux dérogatoires sont à prendre en compte :

  • La durée maximale est fixée à 3 ans (au lieu de 2 ans), qu’il s’agisse d’un seul et unique bail dérogatoire ou de plusieurs baux dérogatoires successifs.
  • Lorsque cette durée expire, les deux parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire, dans les mêmes conditions d’exploitation et dans les mêmes locaux que précédemment.
  • Pour éviter la formation d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, le bailleur dispose désormais d’un délai d’un mois. Durant cette période, il peut mettre en œuvre tous les moyens nécessaires afin d’obtenir le départ du locataire des lieux loués.

Les conditions de réalisation

Nous l’avons vu : le bail dérogatoire est moins contraignant que le bail commercial sur de nombreux points. Il existe cependant quelques différences à connaître absolument, notamment pour tout ce qui concerne la question de la résiliation. Tout d’abord, sachez que le congé anticipé n’est pas autorisé dans le cadre d’un bail à courte durée. Votre locataire devra donc s’acquitter des loyers jusqu’au terme du bail. Également et à l’expiration du bail, le locataire devra quitter les lieux sans bénéficier du versement d’une indemnité d’éviction.

Si vous ne souhaitez pas, au terme de l’expiration du bail de 36 mois, renouveler le bail ou en créer un nouveau, vous devez en avertir votre locataire. Vous devrez lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, au format papier ou sous format électronique en lui rappelant la date de l’expiration du contrat.

Étant donné la nature « précaire » du bail dérogatoire, il est normalement impossible de procéder à sa résiliation anticipée. Toutefois, la résiliation du bail précaire avant son terme est possible si le bailleur et le locataire s’entendent sur l’inclusion d’une clause de résiliation anticipée, préalablement inscrite dans le contrat de bail. Cette clause doit préciser plusieurs éléments :

  • Les motifs qui justifient le congé requis par l’une ou l’autre des parties.
  • Les modalités de notification du congé.
  • Le délai de préavis applicable.
  • L’inclusion d’une clause de résiliation anticipée, sur le modèle de la période de résiliation triennale du bail commercial.
  • Une indemnité à verser à l’autre partie en contrepartie du congé, si besoin.

August 1, 2022
Contactez un conseiller Kaliz
Nous vous appellerons dans les 24H
Homme avec plateau
Je suis ...
Merci pour ces informations, nous vous recontacterons dans les plus brefs délais
Oops! Something went wrong while submitting the form.
Articles similaires
Principale préoccupation des tous les propriétaires, Kaliz vous conseille pour prévenir de ce risque et vous protéger.
Renouvellement du bail : conditions et démarches
Le contrat de location d'un de vos locataires arrive à expiration ? On vous présente toutes les options de renouvellement de bail qui s'offrent à vous.
Attestation de fin de bail : définition, utilité et modèle
Attestation de fin de bail : de quoi s'agit-il ? Quelle est son utilité ? Voici un modèle de document que le propriétaire peut remettre au locataire en fin du contrat.
Bail de colocation individuel ou unique : exemples, législation
Bail de colocation individuel ou unique : quel modèle choisir pour une colocation ? Que dit la législation en matière de colocation ?
Contrat de location étudiant : modèle ALUR et législation
Bail étudiant : découvrez les dispositions relatives à ce document et utilisez ce modèle de contrat de location en ligne pour étudiant, conforme ALUR/ELAN…
Tout savoir sur l'attestation de loyer
Votre locataire vous a demandé de lui rédiger une attestation de loyer ? On vous donne toutes les infos sur ce document essentiel.
Modification du bail de location : tout ce qu'il faut savoir
Modification du bail de location : tout ce qu'il faut savoir au sujet des avenants, de leur contenu et de ce qui peut être modifié.
Réaliser des travaux durant une location, est-ce possible ?
Est-il possible de réaliser des travaux durant une location ? Pour le propriétaire, les réparations qui ne sont pas locatives sont-elles obligatoires ?
Le préavis de location : tout ce qu'il faut savoir
Le préavis de location est soumis à certaines règles : découvrez comment donner congé en respectant les conditions prévues et définies par la loi…
État des lieux de sortie (location) : modèle gratuit
L’état des lieux de sortie (location) décrit l’état du logement. Pour vos démarches, utilisez un modèle conforme aux lois ALUR/ELAN…
Bail de location : modèle et législation
Le bail de location : modèle et législation formalise les liens entre propriétaire et locataire. Découvrez vos obligations en tant que propriétaire…
Le bail mobilité : tout ce qu'il faut savoir
Votre logement se situe dans une zone étudiante et très dynamique ? Et si vous optiez pour un bail mobilité avec votre prochain locataire ?
Donner congé à son locataire
Donner congé à son locataire : comment faut-il procéder ? Connaître les délais et les obligations du propriétaire pour récupérer son logement.
Nuisance sonore : réglementation, horaires et recours
Nuisances sonores : réglementation, horaires et recours au sujet des bruits de voisinage, du tapage nocturne, des travaux bruyants, bruits d'activité.
Expulsion locataire : motifs et procédure
Expulsion locataire, quels sont les motifs d'expulsion valables, quelle procédure ? Résiliation du bail, commandement à quitter les lieux, on vous explique.
Renouvellement tacite du bail
Renouvellement tacite du bail d'habitation, de quoi s'agit-il ? Comment cela fonctionne pour le propriétaire bailleur et le locataire ? Kaliz vous répond.
Troubles de voisinage : comment le bailleur peut-il agir ?
Troubles de voisinage : le bailleur doit-il agir ? Intervention d'un conciliateur, recours en justice, tout savoir sur la responsabilité du propriétaire.
Trêve hivernale, loyers impayés, comment se protéger ?
Trêve hivernale à partir du 1er novembre : Quelle protection contre les loyers impayés ?
Loi Alur : tout savoir sur le permis de louer
La loi Alur a introduit la notion de permis de louer. Découvrez vite les nouvelles obligations des bailleurs et les zones concernées par la loi.
Loi Nogal, tout ce que vous devez savoir
Loyers impayés, garants, caution non restituée de façon abusive… Découvrez ce que la loi Nogal va changer pour les locataires et les propriétaires !

Kaliz Gestion SAS est un professionnel de l’immobilier titulaire de la carte professionnelle n°CPI 7501 2019 000 043 223 portant les mentions “Transaction sur Immeubles et fonds de commerce” et “Gestion Immobilière” délivrée par la CCI de Paris Île-de-France. Pour en savoir plus : société.com