Bail précaire : avantages et risques à signer un bail court

Contrairement aux apparences, le bail précaire n’est pas un contrat de location destiné aux ménages les plus modestes. Il s’agit en réalité d’une forme de contrat applicable aux locataires, exerçant une activité commerciale ou artisanale et dont la durée ne peut excéder 36 mois (soit une durée maximale de 3 ans). Le terme « précarité » renvoie donc à la notion de « courte durée ». Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez mettre en place un bail précaire ou « bail dérogatoire », suivez les quelques lignes explicatives ci-dessous. Vous y apprendrez quelques notions utiles et d'autres caractéristiques de ce bail commercial atypique.

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Le bail précaire : quelques mots de présentation

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Le bail précaire, également connu sous le nom de « bail dérogatoire » ou « bail à l’essai », est un contrat exclusivement destiné à la location et l’exploitation de locaux à vocation commerciale ou artisanale (tels que les fonds de commerce par exemple). La durée maximale de ce contrat est de 3 ans. Pour plus d’informations à ce sujet, on renverra à l’article L 145-5 du code de commerce. Ce type de contrat est plus avantageux que le bail commercial ou le bail d’habitation, pour le bailleur comme pour le locataire. Ceci pour plusieurs raisons :

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• Pour le bailleur, le bail commercial dérogatoire permet d’éviter un engagement sur le long terme, avec un locataire dont il ne sait rien. Il peut choisir par la suite de conclure un bail de longue durée avec celui-ci.
• Pour le locataire, un tel arrangement permet d’éprouver la pertinence ou la qualité d’un emplacement selon les activités qu’il souhaite exercer. Cela lui permet ainsi de tester la viabilité de son entreprise et de bénéficier d’un loyer moins élevé, étant donné qu’il ne dispose pas du droit au renouvellement du bail lorsque celui-ci arrive à expiration. Finalement, ce système peut être intéressant pour les commerçants qui souhaitent tester leur activité sans dépendre des règles des baux commerciaux.

En résumé, la signature d’un bail dérogatoire permet aux deux parties (propriétaire et locataire) d’échapper aux règles des baux commerciaux traditionnels (comme le droit au renouvellement du bail ou le versement d’une indemnité d’éviction).

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Comment conclure un bail précaire ?

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Pour constituer un contrat de bail précaire valide, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Le contrat doit être conclu au moment de l’entrée du locataire dans les lieux (entrée qui symbolise sa prise de possession des locaux). Notez qu’il est interdit de conclure un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial. De la même manière et à l’expiration de la durée de 3 ans, il n’est pas possible de conclure un nouveau bail précaire dans le but d’exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
• Les parties doivent constituer un bail écrit, de manière à établir une preuve de l’existence d’une relation contractuelle. À noter que le législateur ne prévoit pas de règles précises en matière de bail dérogatoire. Il n’existe donc aucune forme particulière d’écrit, ce qui permet aux deux parties de bénéficier d’une plus grande liberté contractuelle.
• Le contrat doit pouvoir exprimer clairement, par le biais d’une mention précise ou d’une clause, la volonté des deux parties de conclure un bail précaire. En effet, le simple fait de conclure un bail d’une durée inférieure ou égale à 3 ans ne peut suffire à constituer un bail précaire.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, alors le bail est automatiquement soumis aux règles applicables aux baux commerciaux.

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Quelle est la durée légale maximale d’un bail précaire ?

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Comme nous avons eu l’occasion de le voir, la durée maximale du bail précaire est de 36 mois, soit 3 ans. En comparaison, la durée du bail commercial est de 9 ans. Néanmoins, la législation évolue depuis quelques années, notamment depuis l’entrée en vigueur du nouveau bail dérogatoire de la loi Pinel. Ainsi, plusieurs modifications au régime des baux dérogatoires sont à prendre en compte :

• La durée maximale est fixée à 3 ans (au lieu de 2 ans), qu’il s’agisse d’un seul et unique bail dérogatoire ou de plusieurs baux dérogatoires successifs.
• Lorsque cette durée expire, les deux parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire, dans les mêmes conditions d’exploitation et dans les mêmes locaux que précédemment.
• Pour éviter la formation d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, le bailleur dispose désormais d’un délai d’un mois. Durant cette période, il peut mettre en œuvre tous les moyens nécessaires afin d’obtenir le départ du locataire des lieux loués.

Les conditions de réalisation

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Nous l’avons vu : le bail dérogatoire est moins contraignant que le bail commercial sur de nombreux points. Il existe cependant quelques différences à connaître absolument, notamment pour tout ce qui concerne la question de la résiliation. Tout d’abord, sachez que le congé anticipé n’est pas autorisé dans le cadre d’un bail à courte durée. Votre locataire devra donc s’acquitter des loyers jusqu’au terme du bail. Également et à l’expiration du bail, le locataire devra quitter les lieux sans bénéficier du versement d’une indemnité d’éviction.

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Si vous ne souhaitez pas, au terme de l’expiration du bail de 36 mois, renouveler le bail ou en créer un nouveau, vous devez en avertir votre locataire. Vous devrez lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, au format papier ou sous format électronique en lui rappelant la date de l’expiration du contrat.

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Étant donné la nature « précaire » du bail dérogatoire, il est normalement impossible de procéder à sa résiliation anticipée. Toutefois, la résiliation du bail précaire avant son terme est possible si le bailleur et le locataire s’entendent sur l’inclusion d’une clause de résiliation anticipée, préalablement inscrite dans le contrat de bail. Cette clause doit préciser plusieurs éléments :

• Les motifs qui justifient le congé requis par l’une ou l’autre des parties.
• Les modalités de notification du congé.
• Le délai de préavis applicable.
• L’inclusion d’une clause de résiliation anticipée, sur le modèle de la période de résiliation triennale du bail commercial.
• Une indemnité à verser à l’autre partie en contrepartie du congé, si besoin.

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