Résiliation du bail de location par le propriétaire : motif, préavis et règles à respecter

Peut-on résilier le bail de location d'une maison ou d'un appartement ? C'est une question que beaucoup de propriétaires se posent. La réponse est oui, mais il y a des règles. Pour donner son préavis (ou congé) au locataire, le motif doit être motivé par une vente, une reprise ou bien être considéré comme sérieux et légitime. Le propriétaire doit aussi respecter plusieurs formalités.

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Gestion locative : résilier un bail de location

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La gestion locative implique de connaître le cadre légal et les modalités de la résiliation d'un bail de location. En effet, un bail de location est un contrat qui lie le propriétaire et le locataire durant une période définie (1 à 3 ans). À la fin du bail, celui-ci est renouvelé par le propriétaire ou reconduit automatiquement.

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Or, il peut arriver que le propriétaire ou le bailleur souhaite mettre fin au contrat de location, avant que le locataire ne donne lui-même congé. La loi française permet au propriétaire de rompre ce contrat, à certaines conditions. Si ces conditions ne sont pas respectées, le locataire a la possibilité de contester la résiliation du bail devant les tribunaux.

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Kaliz fait le point avec vous sur les formalités qui vous incombent, en détaillant les différents éléments de la procédure :

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• le motif ;
• le délai de préavis ;
• le contenu de la lettre de congé.

Quel motif permet de résilier un bail de location ?

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Il existe plusieurs motifs qui permettent à un propriétaire ou un bailleur de mettre en œuvre, dans un cadre légal, la résiliation d'un bail de location. Ces motifs sont valables pour un logement vide ou une location meublée.

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Vente du logement

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Le propriétaire peut résilier le contrat de bail de son locataire s'il souhaite vendre le logement mis en location.

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• Pour un logement loué vide : le locataire peut bénéficier, sous certaines conditions, d'un droit de préemption. En d'autres termes, le locataire a la possibilité d'acheter le logement avant tout autre acquéreur.
• Pour un logement loué non meublé : le locataire ne peut pas bénéficier d'un droit de préemption.

Si le locataire souhaite se porter acquéreur du logement, il doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception et selon un délai légal. Le locataire doit se manifester, au plus tard, dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire.

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Il doit également indiquer s'il demande un prêt immobilier. Dans ce cas, le locataire obtient un délai de 4 mois pour signer l'acte de vente, au lieu de 2 mois s'il ne demande pas de prêt immobilier.

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Reprise du logement pour habitation

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Le propriétaire peut mettre en œuvre la fin du contrat de bail de location s'il souhaite occuper, lui-même ou un parent proche, le logement. Sont considérés comme parents proches :

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• l'époux, l'épouse ;
• le concubin, la concubine, depuis au moins 1 an à la date du préavis ;
• le ou la partenaire de Pacte Civil de Solidarité. Le PACS doit être enregistré à la date du préavis ;
• un ascendant ou descendant du propriétaire ou de l'époux, épouse, concubin, concubine, partenaire de PACS.

Le logement doit être la résidence principale du propriétaire ou du parent proche. Il n'est donc pas possible d'évoquer le motif de la reprise du logement pour une résidence secondaire.

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Le motif légitime et sérieux

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La loi ne définit pas le "motif légitime et sérieux". Il est dans la plupart des cas motivé par un manquement du locataire dans une de ses obligations, par exemple des retards répétés dans le paiement du loyer, ou des nuisances.

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Le motif légitime et sérieux peut être contesté par le locataire devant les tribunaux. Pour se protéger et prouver le bien-fondé de la rupture du bail, le bailleur peut inclure dans le contrat de location une clause résolutoire.

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La clause résolutoire donne un cadre aux obligations contractuelles du locataire. Celles-ci doivent toutes être signalées. Pour en savoir plus sur cette clause, n'hésitez pas à contacter notre équipe.

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Cas particulier : le locataire protégé

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Un propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire protégé. Les locataires qui entrent dans cette catégorie sont, à échéance du bail :

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• un locataire de moins de 65 ans qui a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans. Le montant des revenus des personnes habitant le logement ne doit pas dépasser certains plafonds ;
• depuis la loi ALUR de 2014, un locataire de plus de 65 ans dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds (variables selon les zones géographiques).

Dans ces conditions, le bail est reconduit automatiquement, sauf si, à échéance du bail, le propriétaire :

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• a plus de 65 ans et des revenus insuffisants ;
• propose au locataire protégé une solution de relogement, selon ses besoins et dans un rayon de 5 km.

Comment procéder à la résiliation d'un bail de location ?

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Pour que la rupture du contrat de location soit recevable et incontestable de la part du locataire, le propriétaire doit respecter plusieurs formalités.

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Le propriétaire ou son représentant doit adresser au locataire ou à l'ensemble des locataires (dans le cas d'un couple ou d'une colocation) une lettre de congé. Elle doit contenir des informations obligatoires. Le délai de préavis doit être respecté.

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Quel est le délai de préavis pour le locataire ?

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La date d'échéance du bail est importante. Pour un logement vide, le délai de préavis doit être d'au moins 6 mois avant la date d'échéance. Pour un logement meublé, le délai est d'au moins 3 mois avant la date d'échéance.

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• Si vous venez d'acquérir un logement occupé par un locataire, la résiliation du bail n'est possible que 3 ans après la date d'achat du logement (le jour de la signature de l'acte authentique).
• Si vous avez fait l'achat d'un logement occupé par un locataire et que vous souhaitez en faire votre résidence principale, la résiliation du bail est possible à partir de 2 ans après la date d'achat du logement (le jour de la signature de l'acte authentique).

La lettre de résiliation de bail

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Pour résilier un contrat de bail, le propriétaire ou bailleur a l'obligation d'adresser une lettre de congé (ou préavis) à tous les signataires du bail. Cette lettre doit obligatoirement être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou être remise par acte d'huissier. Attention, dans le cas d'envoi par lettre recommandée, le délai du préavis débute à la réception du courrier. Si le congé est remis par un huissier, le délai de préavis court à compter du jour de la remise au locataire.

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La lettre de congé doit être accompagnée par la "notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire".

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Cette lettre doit d'abord signaler le motif. Les autres informations obligatoires sont différentes selon la nature du motif.

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Dans une lettre de préavis avec motif pour vendre, les informations obligatoires sont :

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• le prix et les conditions de vente du bien loué (logement et éventuelles annexes) ;
• la description détaillée du bien loué (logement et éventuelles annexes). L'indication des superficies n'est pas obligatoire ;
• les 5 premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Si le motif du congé est la reprise du logement pour l'habitation principale du propriétaire ou d'un parent proche, la lettre de préavis doit indiquer :

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• le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ;
• le cas échéant, le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire du logement ;
• une indication qui justifie le caractère sérieux et réel de la reprise du logement.

Dans une lettre de congé pour motif légitime et sérieux, le propriétaire doit indiquer de manière claire la ou les raisons qui impliquent la résiliation du bail de location.

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En bref

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La résiliation du bail de location par le propriétaire est encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle doit donc, pour être recevable, tenir compte d'un certain formalisme. Si ce n'est pas le cas, elle peut faire l'objet d'une contestation de la part du locataire devant les tribunaux. Vous avez une question ? Vous souhaitez profiter d'un accompagnement dans vos démarches ? Notre équipe est à votre disposition pour vous venir en aide dans votre gestion locative.

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