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Gestion locative
2020-01-17
5 min

Garantie Loyers Impayés : Comment fonctionne cette assurance ?

Parmi les plus grandes craintes des propriétaires bailleurs, on trouve la peur de se retrouver avec un locataire qui ne paye pas. Même si ce problème est relativement peu fréquent, il peut en effet mettre le bailleur dans une situation financière très difficile et transformer un investissement locatif en un véritable cauchemar. Heureusement, il existe des solutions pour se prémunir contre ce risque. La Garantie Loyers Impayés, ou GLI, est un moyen efficace pour se protéger contre les loyers impayés. Découvrez en quoi consiste cette assurance.


À quoi sert la GLI ?


La garantie contre les loyers impayés est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire d’un bien en location. Cette assurance permet au bailleur de sécuriser ses revenus locatifs et d’obtenir un certain nombre de remboursements en cas de défaillance du locataire. Elle garantit notamment le recouvrement des loyers (charges comprises) si le locataire ne paye pas. Le plafond de couverture est généralement de plusieurs dizaines de milliers d’euros (plafond variable suivant les contrats).


De plus, l’assurance loyers impayés peut aussi comprendre les prestations suivantes :

  • La garantie en cas de dégradation du bien imputable au locataire, si les frais engendrés dépassent le montant du dépôt de garantie,
  • La protection juridique et la prise en charge des frais de contentieux et des frais de procédure d’expulsion. 


Chaque garantie est associée à des plafonds et à des conditions d’application qu’il convient de considérer attentivement avant de souscrire une GLI.


La garantie loyers impayés ne doit pas être confondue avec :

  • La Garantie des Risques Locatifs (GRL) qui n’existe plus depuis le 1er janvier 2016,
  • La Garantie Universelle des Loyers (GUL), un dispositif prévu par la loi Alur en 2014 mais qui a été abandonné,
  • Le dispositif VISALE qui permet, sous conditions, de couvrir les loyers impayés des jeunes de moins de 30 ans et des salariés précaires.


Homme d'affaires dans un costume tenant une tirelire rose aux deux mains, isolé sur fond blanc. Photo gratuit


Quels locataires sont éligibles ?

Avant de mettre en place une GLI, l’assureur examine l’éligibilité du locataire. La condition d’acceptation fondamentale est la solvabilité du locataire. Pour être considéré comme solvable, le locataire doit remplir deux conditions :

  • Être titulaire d’un contrat de travail en CDI,
  • Avoir un taux d’effort maximum de 33 %, c’est-à-dire qu’il doit gagner au moins trois fois plus que le montant du loyer (charges comprises). Les revenus du conjoint ou des éventuels colocataires sont également pris en compte dans le calcul du taux d’effort.


Certains assureurs peuvent parfois assouplir ces conditions d’éligibilité. Ainsi, un locataire en CDD ou avec un taux d’effort légèrement supérieur à 33 % peut être accepté s’il peut prouver qu’il est en mesure de s’acquitter du loyer mensuel.


En règle générale, le bailleur n’est pas autorisé à demander une caution solidaire à un locataire pour bénéficier de la garantie loyers impayés. Il existe toutefois une exception définie dans l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1986. Si le locataire est un étudiant ou un apprenti, il est alors possible de cumuler une caution solidaire et une GLI pour le même bail.


Combien coûte la GLI ?

Quel que soit le type d’assurance, le prix de la cotisation dépend du montant du risque couvert. Ainsi, le prix de l’assurance loyers impayés dépend du montant du loyer assuré.

Le prix de la GLI est généralement calculé sous la forme d’un pourcentage du loyer


Bon à savoir : les primes d’assurance versées dans le cadre de la garantie des loyers impayés font partie des frais déductibles des revenus fonciers.


Quand et comment souscrire une GLI ?

L’assurance loyers impayés doit impérativement être souscrite avant que des problèmes de paiement n’apparaissent. En effet, lors de la souscription, le bailleur doit pouvoir justifier que le locataire a bien payé les loyers précédents. S’il n’est pas un bon payeur, il est trop tard pour mettre en place une GLI.


Pour souscrire une garantie loyer impayé, le bailleur doit constituer un dossier auprès de son assureur. Il devra en général fournir les pièces suivantes :

  • La copie d’une pièce d’identité du locataire,
  • Les 3 derniers bulletins de paie du locataire ou autre document justifiant de ses revenus (contrat de travail, avis d’imposition, bulletin de pension, etc.),
  • Les 3 dernières quittances de loyers du locataire (ou attestation d’hébergement, ou avis de taxe foncière),
  • Le contrat de location signé,
  • L’état des lieux d’entrée signé,
  • L’attestation d’assurance habitation.


L’assureur peut définir une période de carence pendant laquelle la garantie ne s’applique pas. Le délai de carence est souvent de deux ou trois mois. La GLI deviendra effective à l’issue de cette période si aucun incident de paiement n’est survenu.


Comment demander une indemnisation ?

Dès qu’un impayé survient, le bailleur peut effectuer des démarches pour lancer la procédure d’indemnisation. Il doit alors intervenir à la fois auprès du locataire et auprès de l’assureur.


La première étape consiste à envoyer une lettre de relance au locataire. Si le retard de paiement dépasse 30 jours (à partir de la date de règlement du loyer prévue dans le bail), le bailleur doit lui envoyer une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception (LRAR).


Après cela, le propriétaire bailleur peut se tourner vers son assureur GLI et faire une déclaration de sinistre. Il devra alors fournir une copie des deux courriers envoyés au locataire ainsi que les pièces justificatives demandées par l’assureur.


L’assurance GLI s’applique généralement dès le premier mois de loyer impayé. En revanche, il est souvent nécessaire d’attendre jusqu’à la troisième échéance impayée avant d’obtenir le remboursement rétroactif.


En Bref ...

La Garantie des Loyers Impayés (GLI) assure le propriétaire bailleur contre les défauts de paiement de son locataire. Elle garantit le recouvrement des loyers impayés et éventuellement le remboursement des dégradations et des frais de procédures juridiques. La GLI peut être souscrite dès lors que la solvabilité du locataire peut être établie. Le coût de la garantie loyers impayés est proportionnel au montant du loyer. Une fois que la GLI est effective, les loyers sont garantis dès la première échéance impayée par le locataire.

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