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2021-11-08
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Peut-on se passer de l'Assurance Loyers Impayés (ALI) ?

Pour se prémunir des éventuels défauts de paiements de loyers, un propriétaire bailleur peut souscrire une Assurance Loyers Impayés (ALI). Comment fonctionne t-elle ? Est-elle vraiment indispensable ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? On fait le point sur cette assurance.

À quoi sert une assurance loyers impayés ?

Une assurance, ou garantie, loyers impayés peut être souscrite par un propriétaire bailleur pour se protéger face aux éventuels loyers impayés d’un locataire. Le propriétaire sécurise ainsi ses revenus locatifs pour pouvoir rembourser son crédit immobilier, par exemple.


La GLI n’est pas obligatoire. De plus, elle ne concerne que les locaux qui ont un usage d’habitation principale et certains locaux professionnels. La GLI ne touche donc pas les résidences secondaires, les logements de fonction, les locations saisonnières et les locaux commerciaux et artisanaux.


Il faut également savoir que, conformément à la loi Boutin, un bailleur qui a souscrit une GLI est dans l'impossibilité de demander une caution solidaire au locataire, lors de la signature du bail. Il lui est interdit de cumuler une caution solidaire et une GLI, excepté si le locataire est apprenti ou étudiant.


Quelles sont les garanties d’une GLI ?

Une assurance loyers impayés comprend une garantie de base pour les défauts de paiement d’un locataire ainsi que des garanties optionnelles en fonction des assureurs et des besoins du propriétaire bailleur.


  • La GLI permet le remboursement des éventuels loyers impayés. Selon les compagnies d’assurances et le  type de contrat souscrit, les indemnisations sont souvent plafonnées et limitées dans le temps.
  • Les frais de remise en état du logement suite à des dégradations commises par le locataire avant son départ peuvent aussi être remboursés au propriétaire.
  • La protection juridique permet au propriétaire, d’une part, d’obtenir des conseils sur le plan juridique en cas de contentieux, et d’autre part, de prendre en charge les frais liés à une procédure en cas d’impayés (mise en demeure, honoraires d’avocat, frais d’huissier…).
  • La garantie « départ prématuré » indemnise le propriétaire lorsque le locataire quitte son logement avant la fin du bail sans respecter le préavis. Il en va de même en cas de décès du locataire.

Quels sont les risques à ne pas souscrire une GLI ?

Vous vous demandez encore si vous ne pourriez pas vous passer de l’assurance loyers impayés ? La réponse est simple : dans l’absolu, vous pouvez faire l’impasse car l’ALI n’est pas obligatoire. Toutefois, vous devez être conscient des risques que vous prenez.

Les statistiques montrent que le pourcentage de risque de loyers impayés est assez faible. Toutefois, un seul litige de paiement peut avoir un impact désastreux sur votre investissement locatif. Bien que relativement peu courant, le risque reste élevé !


Si vous choisissez de ne pas souscrire une GLI, il est fortement conseillé de bien connaître les procédures à suivre en cas d’impayés. En général, les démarches sont longues et laborieuses. Le respect scrupuleux de chaque étape est essentiel pour obtenir gain de cause. Si vous finissez par obtenir l’expulsion du locataire, sachez que les arriérés de paiement, les frais de procédures et les coûts de réparation des dégradations resteront à votre charge.

Alors, faut-il souscrire une GLI ou pas ? Tout dépend du niveau de risque que vous voulez (et pouvez !) prendre. Avec une Assurance Loyers Impayés, vous sécurisez vos revenus locatifs et vous vous assurez une location sereine.


Quelles sont les conditions de souscription d’une GLI ?

Tous les propriétaires bailleurs ne peuvent pas prétendre à une assurance loyers impayés. En effet, c'est l'assureur qui détermine si les conditions sont réunies pour accorder ou non une ALI au propriétaire.


L’obtention d’une GLI doit donc répondre à plusieurs critères d'éligibilité concernant le propriétaire bailleur mais également son locataire. En général, l’assureur confirme (ou non) la souscription à l’ALI après validation du dossier.


La solvabilité du locataire

Pour qu’une demande d’assurance loyers impayés soit acceptées par l’assureur, le locataire doit prouver sa solvabilité. Chaque compagnie d’assurance peut fixer son propre seuil de ressource minimum d’un locataire. Toutefois, en règle générale, on demande au locataire d’avoir un revenu au minimum 3 fois supérieur au montant du loyer.


Certains assureurs posent des conditions mais ne contrôlent pas systématiquement la solvabilité du locataire lorsqu’ils traitent un dossier. Toutefois, ne pensez pas qu’il s’agit d’une condition facultative. Le problème ne manquera pas de resurgir lors d’un impayé de loyer. Si l’assureur doit traiter un défaut de paiement, il se rendra probablement compte que les ressources du locataire sont inférieures à celles prévues initialement. Dans ce cas, la GLI ne pourra pas s’appliquer et vous aurez payé vos cotisations pour rien.


Il est donc capital de respecter les conditions de solvabilité imposées par l’assureur. À défaut, votre contrat GLI ne vous protégera pas quand vous en aurez besoin.


La situation professionnelle du locataire

La majorité des cabinets d’assurance vont tenir compte de la situation professionnelle du locataire pour accorder une GLI à un propriétaire bailleur. Le fait qu’un locataire ait des revenus réguliers est rassurant pour les assureurs. Ainsi, un dossier avec un locataire en contrat en CDI aura plus de chance d’être accepté qu’un locataire intérimaire ou en CDD.

Les conditions à respecter par le propriétaire

Pour qu’une demande de GLI soit accordée, le propriétaire doit aussi respecter certaines conditions. Le montant du loyer ne doit pas dépasser un certain plafond. En effet, la plupart des assureurs déterminent eux-mêmes le loyer maximum à ne pas dépasser. Il varie souvent entre 2000 € et 2300 € par mois.


Par ailleurs, le logement doit impérativement répondre aux normes locatives prévues par la législation en vigueur, en fonction du type de logement (vide ou meublé par exemple).


Enfin, de nombreux assureurs exigent que le bail contienne :

  • Une clause résolutoire : pour résilier le bail à tout moment en cas de manquement des obligations du locataire ;
  • Une clause de solidarité (pour les logements en colocation) : pour réclamer l’impayé à l’un des colocataires si un autre ne peut pas payer.


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En Bref ...

Une garantie loyers impayés est une assurance facultative qui permet à un propriétaire bailleur de se faire indemniser en cas de défaut de paiement d’un locataire. Elle peut aussi garantir les dégradations du logement causées par le locataire, ainsi que les frais engagés en cas de contentieux. Si un propriétaire choisit de se passer de l’ALI, il prend le risque de de faire face à des dépenses très lourdes en cas de non-paiement des loyers. Pour être éligible à l’ALI, le propriétaire et le locataire doivent répondre à certains critères.


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