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Vous avez un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location ? Vous envisagez de gérer seul la location de votre appartement ? Il est vrai que cela vous permet d’économiser les honoraires de gestion locative. Toutefois, vous devez être conscient des contraintes et des risques de la gestion en solo. Découvrez comment louer son appartement en surmontant les principales difficultés de l’autogestion.

Préparer le bail 

Pour louer votre appartement ou votre maison, vous devez préparer un certain nombre de documents qui constituent un dossier de location. Cela inclut en premier lieu la rédaction du bail lui-même, la pièce centrale de la mise en location immobilière.


La loi Alur du 27 mars 2014 a établi un contrat-type pour uniformiser les baux. Vous pouvez donc utiliser ce modèle de bail pour une location nue, une location meublée ou une colocation à bail unique.


bail de location

Préparer le dossier de location

Le dossier de location ne se résume pas au bail. Loin de là ! Il y a de nombreux documents obligatoires à annexer au bail. Cela s’applique en cas de signature d’un nouveau bail ou du renouvellement d’un bail à échéance. 


Vous devez fournir à votre (futur) locataire plusieurs documents informatifs annexes au bail. En tant que propriétaire-bailleur en autogestion, il vous revient de connaître vos obligations dans ce domaine. Par exemple, vous devez lui transmettre la notice d’information de l’arrêté du 29 mai 2015, l’extrait du règlement de copropriété, l’état des lieux d’entrée, etc. 


En plus de cela, vous devez établir un dossier de diagnostic technique qui regroupe différents diagnostics immobiliers. La liste des diagnostics obligatoires en location varie selon les cas. Veillez bien à rassembler l’ensemble des documents obligatoires en fonction de votre situation.


Fixer le montant des loyers et des charges

Êtes-vous libre de fixer librement le montant du loyer ? Peut-être pas ! En fonction de la localisation de votre logement et de sa situation, vous avez peut-être des contraintes réglementaires à respecter. 

Par exemple, si votre bien est situé dans la capitale, vous devez être au courant du barème de plafonnement des loyers à Paris applicable depuis le 01 juillet 2020. De même, si le bien est implanté dans une zone tendue, vous devrez respecter les règles d’encadrement des loyers.

Si vous n’êtes pas soumis à des contraintes particulières, vous devez toutefois être cohérent avec le marché local. Renseignez-vous pour évaluer ce que vaut votre logement par rapport aux autres biens disponibles. 

S’il ne s’agit pas d’un bien loué pour la première fois, vous pouvez revaloriser le loyer uniquement sur la base de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) de l’INSEE. Seules deux exceptions permettent de déroger à cette règle :

  • Si vous avez effectué des travaux d’amélioration ou de mise en conformité depuis votre dernière location ;
  • Si vous pouvez prouver que le dernier loyer pratiqué était sous-évalué par rapport au marché.

 

En plus du loyer, vous pouvez facturer des charges locatives. Il existe deux façons de calculer les charges récupérables :

  • Par provisions sur charges : vous évaluez le montant des charges récupérables annuelles et vous demandez au locataire de verser une avance mensuelle. Une régularisation des charges doit être effectuée à la fin de chaque exercice comptable.
  • Par forfait de charges : vous définissez un forfait fixe et définitif que le locataire paie périodiquement (en général chaque mois).


Attention, le choix entre ces deux méthodes dépend en partie de votre contrat de location. Dans le cas d’une location vide, le forfait de charge n’est pas autorisé. Vous devrez donc obligatoirement facturer les charges locatives par provisions dans une location non meublée.

Soigner la qualité de l’annonce de location

Vient maintenant le moment de rédiger votre annonce de location. Soyez clair et précis. De cette façon, vous ferez gagner du temps aux locataires potentiels, mais aussi à vous-même. Transmettez toutes les informations nécessaires pour que les candidats puissent savoir si le logement peut leur convenir sans avoir à vous contacter. 


Pensez donc à indiquer :

  • La localisation du bien : le quartier, les services à proximité…
  • Les caractéristiques générales du logement : l’étage, l’orientation, la surface habitable…
  • Les services spécifiques : ascenseur, parking, cave, chauffage collectif, gaz de ville…
  • Autres informations générales : le montant du loyer et des charges, le classement DPE, la date de disponibilité...


Donnez des détails et surtout soyez honnêtes. Inutile d’essayer d’amadouer des candidats qui seront déçus une fois sur place. Avec un annonce de qualité, vous maximisez vos chances de trouver un locataire rapidement.


Prenez particulièrement soin de faire des photos de qualité. Mettez en valeur votre bien en veillant à la décoration et au rangement, mais aussi à la qualité de la photo elle-même (éclairage, cadrage, mise au point…). De bonnes photos peuvent déclencher un coup de coeur !


Recherche locataire

Sélectionner le locataire avec soin

La phase de recherche du locataire prend beaucoup de temps. Aménagez votre emploi du temps en conséquence. Vous devez répondre aux questions, planifier les rendez-vous, organiser les visites, collecter les dossiers et les analyser.


Pensez à confirmer les rendez-vous par sms en début de journée. Cela vous évitera les oublis et les annulations de dernière minute.


Sachez que vous ne pouvez pas demander n’importe quel document aux candidats. La liste des pièces justificatives autorisées est établie par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015. Tenez-vous en à cette liste. En revanche, ne prenez pas toutes les informations pour argent comptant. Passez des coups de fil, notamment à l’employeur, pour vérifier la véracité des informations.


Anticiper le risque de loyer impayé

Quelles que soient les précautions prises lors du choix du locataire, vous n’êtes jamais à l’abri d’un défaut de paiement. Malheureusement, la galère des loyers impayés n’arrive pas toujours qu’aux autres. 


Pour vous protéger contre ce risque, vous pouvez souscrire une assurance loyer impayé

Ainsi, l’assurance GLI couvrira les loyers impayés et elle assurera aussi votre protection juridique.


Que vous décidiez ou pas d’avoir une assurance loyer impayé, vous devez savoir précisément quels sont vos recours en cas de loyers impayés. De cette façon, si vous rencontrez une situation d’impayés, vous saurez réagir vite et bien.


Anticiper le risque de loyer impayé

Utiliser les bons outils de gestion

Gérer seul son logement sans mandat de gestion locative nécessite du temps et de la rigueur. Vous avez donc besoin de mettre en place une bonne organisation. Cela passe notamment par la gestion de vos documents et la tenue à jour de votre situation locative.


Pour vous aider dans cette tâche, vous pouvez investir dans un logiciel de gestion locative en ligne. Chez Kaliz, nous avons développé l’offre Copilote qui s’adresse particulièrement aux propriétaires qui souhaitent gérer seul leur investissement locatif. Nous vous proposons ainsi des outils pour simplifier votre gestion immobilière au quotidien. Vous pourrez notamment :

  • Organiser simplement tous vos documents (bail, état des lieux, quittances de loyer, etc.) ;
  • Disposer d’un suivi en temps réel de votre situation financière ;
  • Profiter d’une aide à la déclaration fiscale ;
  • Etc.


Les outils de gestion locative en ligne peuvent être un excellent compromis pour gérer seul la location d’un appartement sans y consacrer trop de temps.


Anticiper la trésorerie

Lorsque vous gérez seul votre bien en location sans agence immobilière, vous devez veiller à gérer correctement votre trésorerie. En effet, vous pourrez rencontrer des dépenses imprévues ou ne pas percevoir l’ensemble des revenus locatifs que vous espériez. 


Il se peut que des travaux soient nécessaires dans votre logement. Pensez également aux impôts que vous devrez régler. Par ailleurs, lorsque le locataire part, il peut y avoir une période de vacance locative plus ou moins longue. Sans parler du risque de loyer impayé.


La leçon ? Ne disposez pas librement de l’intégralité des loyers perçus. Prélevez-en une partie et mettez de l’argent de côté chaque mois pour couvrir de futures dépenses. La proportion à épargner dépend de votre situation et de l’état du logement. En général, mettre de côté 20 % du loyer perçu chaque mois permet de faire face aux imprévus.


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En Bref ...

Il est tout à fait possible de gérer seul la location d’un appartement. Toutefois, le propriétaire doit être prêt à y consacrer du temps. Il doit également être préparé et bien renseigné pour faire face aux difficultés courantes des propriétaires-bailleurs. Des outils de gestion en ligne, comme l’offre Copilote de Kaliz, peuvent faciliter la gestion quotidienne du propriétaire tout en lui laissant le contrôle complet.

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