Augmentation du loyer : conditions, date, calcul et démarches

Les augmentations de loyer sont soumises à de nombreuses réglementations pour éviter les abus. Augmentation durant un bail en cours ? Augmentation à la relocation ? Calcul du nouveau montant de loyer ? On vous aide à y voir plus clair.

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Quand est-il possible d'effectuer l'augmentation d'un loyer ?

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Il n'est pas possible d'augmenter quand bon vous semble les loyers de vos logements, maisons et appartements. Cette opération n'est possible que dans certaines circonstances bien précises et en suivant une procédure définie par la loi.

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En cours de bail, le propriétaire bailleur a 3 recours pour augmenter le tarif de son loyer :

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• Avec l'Indice de Référence du Loyer (IRL), une fois par an à la date d'anniversaire du contrat (si clause en ce sens).
• Après de gros travaux d'amélioration ou d'économies d'énergie.
• Lorsque le loyer a été largement sous-estimé par rapport aux tarifs du marché de l'immobilier local.

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À la fin du bail, le bailleur peut également procéder à une révision du loyer. En zone non tendue, cette réévaluation doit s'effectuer en fonction de l'IRL. En zone tendue, l'augmentation ne peut avoir lieu que dans un cadre très précis dont les conditions sont fixées par la Loi.

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Augmentation de loyer en cours de bail

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Pour augmenter le montant du loyer de votre bail de location en cours de contrat, vous avez 3 solutions : pour réévaluer un loyer trop bas, pour valoriser des travaux d'amélioration, si une clause IRL existe dans le contrat.

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Quand d'importants travaux d'amélioration ont été effectués

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Si d'importants travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie ont été effectués à la charge du bailleur, il est possible d'augmenter le montant d'un loyer en cours. Pour cela, il faut qu'une clause dans le contrat le précise.

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Le locataire doit également avoir été informé avant le début des travaux et avoir donné son accord.

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L'augmentation du loyer ne peut entrer en vigueur qu'une fois les travaux d'amélioration terminés.

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Pour les travaux d'économie d'énergie, l'augmentation ne peut être effective que dans le cas d'un logement non meublé construit avant le 1er janvier 1990. Il faut également que les travaux entrepris permettent d'atteindre le niveau de performance énergétique globale minimale.

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Quand le loyer est sous-évalué comparativement au marché

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En tant que bailleur, vous pouvez vous rendre compte que le montant du loyer que vous proposez est sous-évalué par rapport aux prix exercés sur le marché de l'immobilier local. Dans ce cas, il est possible d'opérer une réévaluation du loyer et de l'augmenter à un nouvel indice, en cours de bail ou lors de son renouvellement.

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Pour cela, le bailleur doit disposer de preuves de sous-évaluation. Il doit donc prendre plusieurs loyers référents des environs immédiats (3 ou 6 en fonction des zones).

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Pour chaque exemple de logement, le bailleur doit fournir :

• l'adresse du logement ;
• la date de construction du bâtiment ;
• l'étage du logement concerné et la présence ou non d'un ascenseur dans l'immeuble ;
• le loyer actuel hors charges ;
• tous les équipements du logement ;
• le temps d'occupation par le locataire actuel.

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En cas de clause IRL dans le contrat de bail

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Depuis la loi du 8 février 2008, l'Indice de Référence du Loyer (IRL), publié chaque trimestre par l'Insee, sert de base pour la révision des loyers. En partant de cet indice, le bailleur peut effectuer une révision annuelle du loyer à la date d'anniversaire du bail. Cette augmentation ne peut pas être supérieure à celle de l'Indice de Référence du Loyer sur les 12 mois précédents, ou 4 trimestres.

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Augmentation de loyer avec un changement de locataire

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À l'entrée d'un nouveau locataire dans votre logement, vous avez également la possibilité d'augmenter le loyer de votre investissement locatif. Cette possibilité n'existe que si le logement ne se trouve pas en zone tendue. S'il se trouve en zone tendue, l'augmentation n'est possible qu'en cas de circonstances particulières.

• Le logement n'a pas été occupé et loué pendant les 18 mois précédents.
• Le loyer du logement est sous-estimé d'au moins 25 % comparé au marché.
• Le bailleur a effectué des travaux d'un montant supérieur à 6 mois de loyer.

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Comment calculer votre augmentation de loyer ?

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Pour calculer le montant du nouveau loyer en prenant comme base l'IRL, vous devez respecter les étapes qui suivent :

• Identifiez le trimestre de référence pour fixer le prix (généralement le dernier en date).
• Trouvez la valeur du dernier IRL et celle de l'IRL du même trimestre de l'année qui précède.
• Utilisez la formule suivante : loyer actuel x IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente.

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Le résultat est votre nouveau loyer !

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Comment informer le locataire de l'augmentation ?

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Pour informer votre locataire de votre volonté d'augmenter son loyer, vous devez effectuer cette opération via la lettre d'augmentation du loyer. Cette lettre doit impérativement contenir le montant du loyer après l'augmentation. Envoyez-la par courrier recommandé avec accusé de réception. En cas d'absence de réponse ou de désaccord, vous avez la possibilité de faire appel à un conciliateur, puis de saisir le tribunal d’instance.

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